Hàng trăm dự án nhà ở “bất động”

Khổ vì “đất ở hợp pháp”

Cụ thể, kể từ ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở có hiệu lực), Sở Xây dựng TP.HCM đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư, nhưng trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, chiếm tỷ lệ 25%, tức 25% dự án tại Thành phố khi nộp hồ sơ xin công nhận chủ đầu tư đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và trong giấy đó ghi rõ là đất ở đô thị. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ 75% là đất nông nghiệp, đất giải phóng mặt bằng từ đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch xây dựng, hoặc đất chuyên dùng - đất nhà xưởng chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, tức bị loại từ đầu vì không đủ điều kiện theo quy định  “đất ở hợp pháp”.

Đại diện Công ty CP Thương mại - Xuất nhập khẩu quận 8 cho biết, công ty là chủ đầu tư khu trung tâm thương mại - dịch vụ văn phòng và căn hộ tại 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8, đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng. Tuy nhiên, dự án bị vướng quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” (tức đất sạch 100% không xen cài đất nông nghiệp), thế là bị “treo”. Trong khi đó, muốn có “đất ở hợp pháp”, trước tiên chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục triển khai dự án. Để có quỹ đất làm dự án, doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư.

Như vậy, quy định về “đất ở hợp pháp” để chỉ định chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được hướng dẫn và áp dụng theo kiểu “trói chân” doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua.

Bà Nguyễn Thị Như Loan - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cho biết, doanh nghiệp của bà có 7 dự án thì chỉ một dự án có 100% là đất ở, còn lại đều là đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, nên nếu bắt buộc phải “100% đất ở” là rất khó cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho rằng, quy định này gây cản trở các chương trình phát triển khu đô thị, khu dân cư, kể cả các khu dân cư nông thôn. Bởi lẽ, các công trình này đều sử dụng chủ yếu quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng và thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư.

“Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, thậm chí có nguy cơ phá sản. Chính phủ cần sớm hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất (trong đó có đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng) để xây dựng nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Có “đất ở hợp pháp” cũng vướng

Trong thời gian chờ tháo gỡ ách tắc, các sở chuyên môn đã hướng dẫn các chủ đầu tư như sau: Đối với những dự án đã có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp” và đảm bảo các điều kiện khác, vẫn nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để tổng hợp và báo cáo tổ chuyên gia, thẩm định và trình UBND TP.HCM xem xét chấp nhận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Đối với các trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa chuyển sang đất ở, nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch - Đầu tư để cơ quan này thẩm định, trình UBND TP.HCM quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không cho lập thẩm định phê duyệt tỷ lệ 1/500, hồ sơ vẫn phải... chờ, chờ không biết bao lâu!

Bên cạnh đó, về quy định “đất ở hợp pháp” cũng gây vướng nhiều dự án hiện nay. Đơn cử trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng có nhu cầu điều chỉnh mục đích sử dụng và đã được phê duyệt thành dự án nhà ở cũng như điều chỉnh mục đích sử dụng đất thành đất ở, thì theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư có nhu cầu chuyển đổi mục tiêu đầu tư dự án, được quyền thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án, còn theo Luật Đất đai, người sử dụng đất được quyền đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Như vậy, pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc phải thực hiện thủ tục đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở, trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp không phải là đất ở. Tuy nhiên, với quy định về lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, trong rất nhiều trường hợp, nhà đầu không được phép thực hiện quyền điều chỉnh mục tiêu đầu tư và điều chỉnh mục đích sử dụng đất, do chưa có quy định rõ ràng về vấn đề này.

Duy Khánh