“Đỏ mắt” kiếm nhà có giá vừa túi tiền

Hiếm nhà có giá 25 triệu đồng/m2

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), căn hộ trung cấp đang có giá phổ biến khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2). Mức giá này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình hoặc cá nhân có thể dành dụm được khoảng 100 triệu đồng/năm. Còn các căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 1,05-2 tỷ đồng (1,05 tỷ - mức giá trần của nhà ở xã hội), tương đương 25-30 triệu đồng/m2, có nguồn cung rất ít, hầu như vắng bóng tại TP.HCM trong hai năm qua.

Từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường BĐS khó càng thêm khó vì dịch Covid-19, nguồn cung nhà ở vì vậy đã giảm gần 66% so với cùng kỳ năm 2019. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng tập trung phát triển các dự án căn hộ cao cấp, kém mặn mà với phân khúc trung cấp.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 20 dự án với tổng số 6.722 căn nhà.

Trong đó, có 4.876 căn nhà thuộc phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2), phân khúc nhà ở trung cấp (25-40 triệu đồng/m2) chỉ có 1.683 căn, chiếm tỷ lệ 25%, giảm đến 57%. Còn phân khúc nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) chỉ có 163 căn, chiếm chưa tới 3% và giảm đến 99%. 

Còn theo số liệu của DKRA Việt Nam, nhà có giá vừa túi tiền hay căn hộ hạng C giảm mạnh từ năm 2018, hiếm hoi trong năm 2019 và không có dự án nhà ở thương mại nào trong năm 2020 có giá 25 triệu đồng/m². Trong khi mức giá căn hộ hạng C ngày càng tăng, năm 2016 có giá trung bình khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng năm 2020 đã tăng lên đến 25 triệu đồng/m².

Có thể nói, đây là xu hướng rất đáng lo ngại và là thách thức lớn cho thị trường cũng như cho an sinh xã hội nói chung. Bởi việc sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân đang ngày càng khó khăn hơn khi thu nhập bình quân đầu người Việt Nam năm 2020 chưa đến 3.000 USD/năm. 

Từ năm 2021 sẽ có thêm nguồn cung?

Những ngày cuối năm, không ít dự án căn hộ có giá 2 tỷ đồng/căn trở xuống được quảng bá trên các trang mạng xã hội. Hầu hết dự án này đều nằm ở vùng ngoại ô TP.HCM, như Bình Chánh, quận 6 hay Tân Phú. Giá bán 25-30 triệu đồng/m2 là có nhưng số lượng trong tổng nguồn cung của dự án là không nhiều.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu thực tế, đây chỉ là giá bán dự kiến, khi dự án chính thức mở bán sẽ có giá khác. Như vậy, đây chỉ là một chiêu lôi kéo khách hàng của dân môi giới hoặc chủ đầu tư. Ông Nguyễn Hoàng – DKRA Việt Nam cho biết m, đó cũng có thể là giá bán lại những căn nhà ở xã hội, chứ nhà ở thương mại không có giá 25-30 triệu đồng/m2 trong năm 2020.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM (đã niêm yết, có vốn điều lệ hơn 600 tỷ đồng) chia sẻ, phân khúc nhà 1-2 tỷ đồng là phân khúc “xương” nhất trong đầu tư căn hộ tại thời điểm này. Nguyên do là chi phí sử dụng vốn cao, lợi nhuận kém, quỹ đất đủ điều kiện triển khai khan hiếm. Vì thế, doanh nghiệp chỉ tham gia phân khúc này khi thị trường thực sự trầm lắng.   

Phân khúc nhà 1-2 tỷ đồng là phân khúc “xương” nhất trong đầu tư căn hộ tại thời điểm này.

Theo vị này, nhu cầu căn hộ có giá vừa túi tiền là thực và rất cao của cư dân đô thị. Tuy nhiên, trong điều kiện cơ chế quản lý đầu tư phát triển đô thị manh mún như hiện tại, TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung, chỉ có thể cho ra đời các căn hộ diện tích nhỏ giá trị thấp chứ hoàn toàn không có căn hộ giá rẻ. “Khi thủ tục đầu tư được cải thiện, thuế đất được điều chỉnh hợp lý, Nhà nước có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn giá rẻ… thì giá thành sản phẩm mới có thể dễ chịu đối với người dân”, vị này đánh giá.

Theo HoREA, trong chi phí quỹ đất, có hai khoản chi phí đang làm khó chủ đầu tư. Một là với chi phí tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ 25% chi phí giải phóng mặt bằng. Do đó, phần không được khấu trừ sẽ được tính vào giá bán, khiến người mua nhà phải gánh chịu. Hai là với chi phí nộp tiền bảo vệ đất lúa (đối với dự án có sử dụng đất lúa), TP.HCM đang thu bằng 80% giá trị đất lúa, cao nhất cả nước. Điều này khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Ngoài ra, trong quá trình xây dựng dự án, chủ đầu tư còn phải gánh một số “chi phí không tên” không hề nhỏ. Số phí này không được tính vào chi phí dự án nên được coi là lợi nhuận. Bởi vậy, chủ đầu tư buộc phải đưa các chi phí này vào giá bán, đẩy giá nhà tăng thêm.

Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng – Tổng giám đốc CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) cho rằng, việc phát triển dự án nhà ở có giá vừa túi tiền còn tùy vào chiến lược của từng doanh nghiệp. Tuy lợi nhuận phân khúc này không cao bằng phân khúc nhà cao cấp nhưng bán rất chạy. Hiện, thị trường sở dĩ không có nguồn cung là do còn vướng nhiều về pháp lý. Chẳng hạn các rào cản với dự án có đất công xen cài, đất nông nghiệp… Khi các vướng mắc này được tháo gỡ, thị trường sẽ có thêm nhiều dự án mới ra đời. Theo đó, kỳ vọng thị trường phân khúc này sắp tới sẽ sôi động hơn, nhất là Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2021. 

Dương Nguyễn