Chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư: Để dân được lợi

Việc chọn sai đơn vị quản lý vận hành thì cư dân là người chịu nhiều thiệt hại và thiệt thòi nhất. Bởi khi đó, môi trường sống bị xáo trộn không còn an ninh tốt. Chất lượng vệ sinh, hệ thống vận hành kỹ thuật chung mau xuống cấp mà dễ nhìn thấy nhất đó là thang máy thường dễ bị lỗi, máy phát điện và các hệ thống trong nhà chung cư nhanh chóng xuống cấp; giá trị căn hộ sẽ bị giảm sút khiến việc mua bán, cho thuê căn hộ sẽ bị mất giá...

Tại một số khu chung cư có khai thác kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà, một số đơn vị quản lý vận hành lại thành lập ra nhóm kinh doanh chuyên hoạt động cho thuê căn hộ mà không quan tâm nhiều đến việc chăm sóc cư dân quản lý vận hành chuyên nghiệp cho khu căn hộ. Khi cư dân muốn thay đổi đơn vị quản lý vận hành thì gặp rất nhiều trở ngại khó khăn từ ban quản trị, đặc biệt  khó tổ chức đủ người tham gia hội nghị nhà chung cư (theo đúng quy định nhà chung cư) để quyết định những vấn đề liên quan đến nhà chung cư như bầu ban quản trị, chọn đơn vị quản lý vận hành, bảo trì các hệ thống thiết bị lớn trong nhà chung cư. 

Vì thế, theo tôi nếu duy trì sự ổn định và hoạt động quản lý vận hành liên tục từ giai đoạn chủ đầu tư chuyển sang giai đoạn ban quản trị sẽ có ưu điểm đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hiểu rõ được tình trạng hệ thống kỹ thuật và các thói quen sinh hoạt thường ngày tại nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là cầu nối chuyển giao quyền quản trị từ chủ đầu tư sang ban quản trị một cách thuận lợi và ít bị xáo trộn.

Tuy nhiên, cũng có một số hạn chế như ban quản trị không kiểm soát được những tồn đọng, những hạn chế về lỗi kỹ thuật thậm chí những vi phạm trước đó (nếu có) do chủ đầu tư chịu trách nhiệm khi chuyển quyền quản trị cho ban quản trị và sử dụng cùng đơn vị quản lý vận hành; đa số giai đoạn chủ đầu tư chọn đơn vị quản lý vận hành thì thường bù lỗ chi phí quản lý vận hành. Tuy nhiên khi chuyển sang ban quản trị thì khoản bù lỗ do chủ đầu tư (nếu có) sẽ không còn được duy trì lúc này đơn vị quản lý vận hành, phải xây dựng cơ cấu chi phí quản lý vận hành theo hình thức lấy thu bù chi. Điều này tạo góc nhìn chất lượng dịch vụ bị giảm sút do chi phí không đủ để bù đắp trong việc quản lý vận hành.

Chưa kể, tâm lý của đơn vị quản lý vận hành khi tiếp tục làm việc với chủ đầu tư sang ban quản trị sẽ có phần cả nể chủ đầu tư trong việc phát hiện hoặc xử lý những lỗi vi phạm tồn đọng trước đó mà ban quản trị không hay biết.

Trường hợp ban quản trị chọn hình thức đấu thầu công khai để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mới thì lý do lựa chọn đơn vị giá cạnh tranh thậm chí giá rẻ là điều khó tránh khỏi. Lúc này chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều. 

Để đưa ra giải pháp, theo tôi, ban quản trị cần xây dựng kịch bản theo hình thức mời thầu công khai minh bạch; hồ sơ mời thầu phải được yêu cầu xây dựng theo hình thức bỏ thầu “hai túi hồ sơ”. Túi hồ sơ thứ nhất đơn vị quản lý vận hành phải thực hiện đúng với tiêu chí về chất lượng, về phương án nhân sự và các cam kết về năng lực của đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp thỏa mãn điều kiện tại túi hồ sơ thứ nhất thì ban quản trị tiến hành mở túi hồ sơ thứ hai công khai về giá.

 Phương án mời thầu cạnh tranh công khai không nên áp dụng bằng một túi hồ sơ bao gồm phương án và giá. Vì điều này khi công khai cho cư dân thì đa số nhiều cư dân bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý giá rẻ mà quyết định lựa chọn, dẫn đến quyết định chọn đơn vị quản lý vận hành không đảm bảo chất lượng để duy trì ổn định chất lượng vận hành của nhà chung cư.

(*) Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý Global Home

Nguyễn Duy Thành (*)