Hệ lụy từ phiên đấu giá đất thành công bất thường ở Thủ Thiêm

Phiên đấu giá thu về số tiền ngoài dự kiến như thế có thể đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách thành phố, nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đầy đủ thủ tục mua bán tài sản, đồng thời cũng mở ra cơ hội thành công cho các phiên đấu giá đất công tiếp theo, khi thị trường BĐS được định giá lại sau vụ đấu giá này. Dù vậy, mức trúng đấu giá bất thường như trên cũng có thể mang lại những hệ lụy không mong muốn.

Thứ nhất, các cơ quan quản lý sẽ phải chịu nhiều áp lực hơn khi tổ chức các đợt đấu giá kế tiếp, vì nếu xác định mức giá chào bán thấp so với giá trị thu được từ phiên đấu giá vừa qua thì dễ rơi vào cảnh bán rẻ đất công. Ngược lại, nếu để giá cao thì không chắc sẽ tiếp tục đấu giá thành công. Chính vì vậy, đợt đấu giá thành công 4 lô đất khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua những tưởng sẽ mở ra cơ hội cho các phiên đấu giá tiếp theo thành công hơn, nhưng e rằng cũng có thể tác động ngược lại.

Thứ hai, trong kinh tế học, đây còn gọi là hiện tượng "chim mồi",  khi những đại gia đã sở hữu quỹ đất từ nhiều năm trước, đang triển khai hoặc sắp triển khai sẽ tổ chức đấu giá để thổi giá BĐS trong khu vực.

Thứ ba, mặc dù biết rằng việc giá trúng thầu là vô lý nhưng đã thôi thúc việc tái định giá lại quỹ đất tại Thủ Thiêm. Thực tế cho thấy, sau phiên đấu giá trên, thị trường BĐS tại đây nói riêng và các khu vực lân cận nói chung đã có dấu hiệu sốt trở lại. Nhiều người có đất đã mạnh tay nâng giá hoặc ngồi im nghe ngóng thị trường khi cho rằng BĐS khu vực này sẽ được định giá lại cao hơn.

Thứ tư, với mức giá cao gấp 8 lần vừa xác lập tại Thủ Thiêm, các chủ đầu tư có BĐS tại đây đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn. Với giá đất kỷ lục vừa được thiết lập, việc định giá lại tài sản thường diễn ra theo hướng giá trị tăng lên. Tuy nhiên, điều này làm cho các ngân hàng rất dễ gặp rủi ro, vì mức giá không tưởng trên xa rời giá trị thực, tiềm ẩn bong bóng, do đó nếu cho vay theo mức định giá mới có thể sẽ đối mặt với nguy cơ nợ xấu.

Thứ năm, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên, nhưng với các chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ gặp nhiều thách thức, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá căn cứ mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao.

Hệ quả là các nhà phát triển BĐS khó tìm được quỹ đất giá phù hợp để phát triển nhà ở giá thấp. Do đó, tác động của việc giá đất tăng quá cao làm cho kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM khó thành hiện thực. 

Chính vì vậy, không có gì lạ khi ngay sau đó Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu kiểm tra những trường hợp đấu giá có dấu hiệu bất thường và rà soát việc ngân hàng cấp tín dụng cho nhà đầu tư BĐS. Nếu có tác động tiêu cực, các cơ quan quản lý cần phải đề xuất các giải pháp để hạn chế. 

Có lẽ việc xác định nguồn tiền của các nhà đầu tư trong những phiên đấu giá bất thường như trên phải cần xem xét. 

Gia Lê