4 giải pháp tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam

Đó là nhận định của ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam trong phiên thảo luận Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 khai mạc hôm 5/6/2022 ở TP.HCM.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam phát biểu tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022.

Theo đó, ông Neil MacGregor cho rằng thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới hạn chế khiến thị trường bị lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết.

“Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP.HCM chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”, ông Neil MacGregor nói và đưa ra 4 vấn đề tồn tại; đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng này.

Thứ nhất, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại. Mặc dù năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt “nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050”. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt.

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Theo ông Neil MacGregor, nguồn cung dự án mới hạn chế khiến thị trường bị lệch pha

Thứ hai, sự chồng chéo trong quy định về quản lý đất đai khiến cho việc làm các thủ tục xin phê duyệt dự án của các chủ đầu tư cả trong và ngoài nước gặp nhiều khó khăn. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 cũng đang thể hiện nhiều bất cập. 

Ông Neil MacGregor cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau trong khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Thứ ba, sự thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng. Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ", ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP.HCM chỉ có 2.150 căn mở bán. Ảnh minh họa

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Cuối cùng, theo ông Neil MacGregor, cần siết tín dụng bất động sản. Theo ông Neil, hiện nay tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang được kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn.

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

PV