Siết tín dụng bất động sản: Cần cẩn trọng

Trước việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng đối với BĐS, một số chuyên gia khuyến nghị cơ quan chức năng cần phải cẩn trọng, vì việc siết tín dụng BĐS (tín dụng ngân hàng và trái phiếu) có thể sẽ rất nguy hại không chỉ với thị trường BĐS mà cả nền kinh tế. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thị trường BĐS sau một thời gian dư cung (2013-2018), đã chuyển sang giai đoạn hụt cung. Đặc điểm của thị trường BĐS là nếu cung cầu không gặp nhau sẽ dẫn đến bong bóng hoặc đóng băng, giá sẽ sụt giảm, lúc đó tài sản bảo đảm thế chấp tại các ngân hàng bằng BĐS sẽ suy giảm giá trị rất mạnh, nên nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải là thị trường BĐS mà chính là hệ thống ngân hàng thương mại do tài sản đảm bảo không thể đủ trang trải cho các khoản vay thế chấp bằng BĐS. Siết tín dụng BĐS (kể cả trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng) sẽ càng làm cho nguồn cung thiếu hụt.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa, siết hay nới lỏng tín dụng BĐS là vấn đề hệ trọng nên nhiều quốc gia phải nghiên cứu rất kỹ trước khi đưa ra biện pháp hữu hiệu, nếu không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Ở nước ta, thời điểm này, hạn chế tín dụng BĐS bằng công cụ trích lập dự phòng rủi ro là đủ.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết rất dị ứng với cụm từ "siết tín dụng BĐS". Bởi bài học năm 2009, 2011, 2013 cho thấy, do thị trường BĐS quá "nóng", Nhà nước đã siết tín dụng dẫn đến những hệ quả rất nặng nề. Thị trường BĐS chiếm tỷ trọng trong nền kinh tế rất lớn, khi nó "có vấn đề” thì cả nền kinh tế sẽ gặp khó. Do đó, quản lý cần điều tiết làm sao cho phù hợp để thị trường BĐS không "nóng quá”, không "lạnh quá”. 

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, trái phiếu là "bà đỡ” cho thị trường BĐS. Nếu không có thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS sẽ khó tăng trưởng. Hiện nay, 100% doanh nghiệp BĐS đều vay vốn ngân hàng. Không thể vì vài ba doanh nghiệp phát hành trái phiếu vi phạm nên phải siết kênh tín dụng và trái phiếu, mà cần hoàn thiện chính sách để tạo động lực cho thị trường phát triển. Những phân khúc thị trường nào đầu cơ nhiều thì hạn chế, những phân khúc nào đang cần phát triển thì phải tạo nguồn lực cho nó phát triển để thị trường BĐS có tính thanh khoản, bền vững.

LS. Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, quản lý là vai trò của Nhà nước, nếu thấy có nguy cơ bất ổn thì điều chỉnh để thị trường BĐS phát triển an toàn. Vấn đề quan trọng là lúc nào thì siết, siết như thế nào.

Tín dụng BĐS đối với các ngân hàng từ trước đến nay phần lớn là siết, chẳng hạn sử dụng công cụ kinh tế như trích lập dự phòng rủi ro (50%, 100%, 200%). Thị trường BĐS bong bóng, thừa cung thì có thể siết, nhưng lúc thiếu nguồn cung như hiện nay thì cần phải kích thích tăng trưởng. Khi cầu tăng, nguồn cung BĐS thiếu hụt mà siết tín dụng BĐS thì không hợp lý, dễ dẫn đến khủng hoảng thị trường.

Bài toán cung cầu BĐS nếu không giải quyết được hài hòa, mất cân đối lớn sẽ phá vỡ nhiều thứ, khi đó các chính sách giải quyết đều sẽ không vượt qua sự chi phối của quy luật cung cầu, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Lan Ngọc