Để thị trường BĐS phát triển ổn định: Cần chính sách minh bạch hơn

Trao đổi với Doanh Nhân Sài Gòn về thị trường BĐS, theo ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, để thị trường BĐS phát triển ổn định, cần hoàn thiện khung pháp lý, cơ chế, chính sách theo hướng minh bạch, thuận lợi hơn.

* Ông nhìn nhận thế nào về những đóng góp của thị trường BĐS đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Nội.

- Thị trường BĐS phát triển không chỉ cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho người dân, mà còn thúc đẩy các thị trường khác phát triển như xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, lao động, thu hút vốn đầu tư, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Thống kê cho thấy, hiện nay lĩnh vực BĐS đang đóng góp khoảng 0,4 điểm phần trăm trong tăng trưởng kinh tế (GDP) hằng năm, đóng góp khoảng 11% tổng thu ngân sách nhà nước (tương đương gần 3% GDP). Trong 5 năm gần đây, lĩnh vực BĐS đã thu hút được gần 20 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đứng thứ hai về thu hút FDI. Theo các tính toán của thế giới, đầu tư phát triển 1m2 nhà ở sẽ tạo ra 17-25 công lao động, đầu tư 1 USD vào thị trường BĐS có thể thu hút thêm 1,5-2 USD vốn xã hội tham gia.

* Biến động của thị trường BĐS thường có tác động lớn đến nền kinh tế, cả tích cực lẫn tiêu cực. Trong hai năm đại dịch Covid-19 bùng phát, đâu là khó khăn của thị trường BĐS Việt Nam, thưa ông?

- Từ năm 2019 đến nay, tác động của đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường BĐS chững lại, nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở cho người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị nói riêng giảm. Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở của cả nước trong năm 2021 (tại đô thị) ước tính khoảng 55.000 sản phẩm, chỉ bằng 58% so với năm 2020 và bằng 31,5% so với năm 2018. Những BĐS đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh tại một số đô thị lớn trong hai năm qua còn rất hạn chế. Đại dịch Covid-19 cũng đã khiến doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS du lịch phải ngừng hoạt động trong một thời gian dài, nhiều DN môi giới BĐS phải dừng hoặc giảm quy mô hoạt động.

Trong khi nguồn cung hạn chế thì nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn khiến giá bị đẩy lên ở mức cao. Đặc biệt, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hiện nay hầu như không có tại Hà Nội và TP.HCM.

* Hầu hết DN BĐS hiện nay đều vay vốn các tổ chức tín dụng. Ông đánh giá thế nào về vai trò của kênh tín dụng và trái phiếu trong việc dẫn vốn cho thị trường BĐS?

- Đầu tư BĐS cần vốn lớn, các DN chủ yếu vay ngân hàng, cộng với vốn tự có, tiền mua nhà của người dân. Thời gian vay vốn xây dựng những khu nhà ở cần phải dài hạn, trong khi nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng lại chủ yếu là huy động tiền gửi ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn, mức độ rủi ro cao, nên Nhà nước quy định các ngân hàng thương mại chỉ được phép sử dụng một tỷ lệ nhất định nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn, dẫn đến vốn cho thị trường BĐS còn hạn chế. 

Ngoài nguồn tín dụng, vốn cho thị trường BĐS còn có kênh thị trường chứng khoán (cổ phiếu DN là chủ đầu tư các dự án, hay trái phiếu do DN phát hành) có thể giúp DN huy động vốn nhanh hơn, an toàn hơn. Tuy nhiên, đã có chủ DN lợi dụng kênh trái phiếu, sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, làm ảnh hưởng tới niềm tin của những người đầu tư trái phiếu. 

* Có ý kiến cho rằng, pháp lý là yếu tố quan trọng nhất, nhưng cũng là rào cản lớn nhất kìm hãm thị trường BĐS. Ý kiến của ông về nhận định này?

- Có nhiều yếu tố quan trọng liên quan đến BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung như quy hoạch, tiếp cận đất đai, nguồn vốn, quản lý, vận hành... Do BĐS là ngành kinh tế liên quan tới nhiều lĩnh vực, nhiều ngành, chịu sự quản lý của nhiều bộ, địa phương, cũng như chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật chuyên ngành liên quan, nên không tránh khỏi sự chồng chéo, thậm chí xung đột về pháp luật, gây khó khăn cho việc triển khai xây dựng những khu chung cư, biệt thự, khu phố. Theo tôi, cơ chế, chính sách pháp luật liên quan đến BĐS cần phải sửa đổi, bổ sung thường xuyên cho phù hợp thực tiễn để hạn chế tới mức thấp nhất những tác động tiêu cực tới các chủ thể có liên quan. 

* Ông có khuyến nghị gì nhằm giúp thị trường BĐS hồi phục, phát triển bền vững, minh bạch khi đại dịch Covid-19 đã được khống chế?

- Để BĐS phát triển ổn định, cung cầu cân đối, cần phải có sự vào cuộc của các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm Nhà nước (Trung ương và địa phương), DN, người dân. 

Nhà nước cần tạo dựng khung pháp lý và những chính sách thuận lợi để DN BĐS dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển nhà ở thương mại phù hợp với khả năng theo hướng công khai, minh bạch; khuyến khích và tạo điều kiện trong khâu giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư. Ưu đãi vay vốn cho DN phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và xem đây là giải pháp tăng cung chủ yếu cho thị trường BĐS giai đoạn tới. Khơi thông kênh huy động vốn trái phiếu công khai, minh bạch, an toàn, mang lại lợi ích cho DN và người mua trái phiếu. Mở thêm một số nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở...

* Cảm ơn ông! 

Ngọc Quỳnh