Lạm phát tăng, vẫn có cơ hội đầu tư

Mặc dù thị trường BĐS sau dịch Covid-19 có phần lắng đọng, nhưng theo tôi, chính sách điều tiết của Chính phủ như thanh tra, thanh lọc những nhà đầu tư BĐS là rất đúng đắn để các dự án BĐS rõ ràng, minh bạch về pháp lý, không bị thổi phồng giá. Sau những việc này, chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Khi các nhà đầu tư hiểu chặt, chuẩn pháp lý của các dự án, họ không còn lấn cấn, như vậy BĐS sẽ là kênh đầu tư chắc chắn hơn. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận sẽ thấp hơn những năm trước một tí vì bị kiềm lại, không bị thổi giá. Từ giờ đến cuối năm, tốt nhất là vào đầu năm 2023, chắc chắn BĐS sẽ khởi sắc trở lại".

Trước giả thiết, liệu có việc BĐS đi xuống, giảm giá khiến các nhà đầu tư đang gánh lãi ngân hàng phải bán cắt lỗ hay không, tôi khẳng định chưa từng có trường hợp cắt lỗ với người đã có tài sản BĐS. Lý do là BĐS giữ nguyên giá, nhà đầu tư đã lỗ do lạm phát, mỗi năm chắc chắn BĐS phải tăng, việc cắt lỗ (nếu có) cũng không đến tay nhà đầu tư nhỏ mà những nhà đầu tư lớn âm thầm sang nhượng cho nhau. Do đó, không có chuyện BĐS đi xuống hay giảm giá, vì đất thì không sinh sôi nảy nở và nếu bị lỗ, nhà đầu tư sẵn sàng xây dựng khu nghỉ dưỡng để trở thành cư dân tại đó. Hiện nay, đa số nhà đầu tư mua đất ở vùng ven, cuối tuần gia đình họ về ở nên nhà đầu tư trở thành cư dân là chuyện bình thường.

Trên thực tế, BĐS vẫn phát triển nhưng biên độ nhỏ và chậm, người tiêu dùng hoặc nhà đầu tư nhỏ đôi khi không theo sát những thông tin thị trường nên tưởng lỗ. Ngành BĐS là lối ra cho rất nhiều ngành khác, đặc biệt là vật tư (xây dựng, sắt thép). Bây giờ, nếu cứ siết thì không phải riêng BĐS mà những giá trị đi kèm với nó như xi măng, thép, cát, đá, sắt, gạch... sẽ chết theo. Do đó, BĐS chắc chắn sẽ khởi sắc lại thì những ngành khác mới phát triển được.

Với tình hình lạm phát hiện tại, nhiều người xem BĐS là kênh tích lũy an toàn để đầu tư. Điều này góp phần khiến BĐS tăng giá, nhưng lại có thông tin cho rằng nhà ở sẽ giảm giá. Dưới góc nhìn của tôi, nếu tách BĐS và tài sản gắn liền với đất, thì giá nhà ở lâu ngày sẽ xuống. Rất nhiều người hiện đi mua BĐS không quan tâm đến nhà. Theo quy định thì một tài sản gắn liền trên đất sẽ bị trượt giá 10% hằng năm. Đó là giá trị đền bù khi Nhà nước quy hoạch. Như vậy, nếu tách rời hai giá trị đó thì giá nhà xuống nhưng BĐS tăng, không giảm. Thậm chí hiện nay, Chính phủ đã thiết lập những tuyến đường vành đai 2, vành đai 3, vành đai 4 nhằm giãn dân, phát triển gần đô thị chứ không còn phát triển đô thị nữa. Như vậy, người ít tiền, công nhân ra vành đai ở. Khi giao thông thông thoáng thì ở vành đai 3, vành đai 4 đi làm bình thường. Lúc đó, BĐS trong nội ô sẽ có sự cạnh tranh mới, những nhà nhỏ sẽ đứng giá nhưng nhà lớn sẽ tăng giá.

Với số tiền chỉ dưới 3 tỷ đồng, việc mua đất hay mua nhà ở khiến nhiều người trẻ phân vân và nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, số tiền này chỉ mua được BĐS những khu vùng ven. Do đó, phải xác định đối tượng và mục đích mua, ví dụ như người chưa có nhà, mua với mục đích để ở. Theo tư vấn của các chuyên gia này, trong trường hợp mua để ở, nên mua chung cư gần trung tâm vì hiện hầu hết chung cư mới có tiện ích sống như hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, những khu sinh hoạt cộng đồng cho người lớn tuổi. Còn những nhà đầu tư mua để bán lại hoặc tạo dòng tiền thì nên chọn đất nền những khu vùng ven, vì những khu này Nhà nước đang đầu tư công hạ tầng khá mạnh. Nếu chọn những khu vực có đầu tư hạ tầng, dự án pháp lý chuẩn, tiện ích đầy đủ thì trong dài hạn sẽ hút dòng tiền.

Nếu sắp tới Chính phủ nới lỏng việc cho vay BĐS thì cá nhân tôi, với 3 tỷ đồng, tôi sẽ có hai cơ hội đầu tư. Một là chia số tiền làm đôi, một phần mua căn hộ, một phần đầu tư đất nền. Khi đi làm, đã tích góp được thì hiển nhiên thu nhập phải rất rõ ràng, có thể lấy tiền lương trang trải, đến một giai đoạn nào đó khoảng 5 năm hay 10 năm, chúng ta sẽ có cả hai.

Hiện có 3 cách lựa chọn mua để sử dụng BĐS. Một là các cặp vợ chồng trẻ ngại di chuyển, thường chọn những căn hộ nhỏ, vừa trong nội ô để đi làm thuận tiện. Hai là người trên 30 tuổi, chín chắn thì sẽ chọn tiện ích sống. Với giá tiền đó, thay vì mua nhà nhỏ nội ô thì họ mua nhà lớn có tiện ích sống ngoại ô. Ba là những người đã có nhà nhỏ, muốn có một khu vực có tiện ích sống tốt, môi trường xanh, sạch thì chọn đầu tư đất nền, để căn nhà đó có thể nghỉ dưỡng vào cuối tuần. Đó đồng thời cũng là kênh để sinh lợi rất lớn và an toàn bởi vì mỗi ngày BĐS mỗi lên chứ không có việc đi xuống. 

Có nhiều chuyên gia BĐS tư vấn: "Khi mua nhà, phải xem kỹ những pháp lý, quy hoạch, giá cả của dự án đó, chủ đầu tư có uy tín hay không, đã làm những dự án trước đó như thế nào. Đồng thời, xem những khu vực xung quanh, hạ tầng đó có phát triển hay không, các tiện ích xung quanh có nhiều để phục vụ nhu cầu cho cư dân ở dự án hay không. Nếu mua để cho thuê thì cần xem có khai thác được hay không". 

Song để đánh giá được tình trạng pháp lý phải tham quan hạ tầng có chưa, có bản vẽ xây dựng chưa, hiểu rõ được những điều này thì không ngại gì đầu tư. Người mua nhà nên mua bán qua các sàn giao dịch môi giới BĐS vì họ không thể định giá được BĐS đó là rẻ hay mắc, giá trị nó bao nhiêu. Bên cạnh đó, môi giới BĐS cũng là một trong những tác nhân làm cho thị trường BĐS sôi động.

Ngoài ra, cũng phải cân nhắc kỹ đòn bẩy tài chính (tức vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS sinh lời), không nên sử dụng quá nhiều. Hiện tại, tôi khuyên mức vay ngân hàng nên dưới 40% thì sẽ an toàn hơn. 

(*) Tác giả là chuyên gia công nghệ, marketing, BĐS

ThS. Nguyễn Minh Hùng (*)