Bài cuối: Giải pháp phát triển khu đô thị phía Nam TP.HCM

Theo GS Phan Văn Trường, để xây dựng Nhà Bè trở thành khu đô thị thông minh ở phía Nam TP.HCM, chính quyền nên có quy định giá đất và xây dựng hạ tầng giao thông đồng bộ, kết nối với khu vực trung tâm thành phố và các tỉnh, thành phố vệ tinh. “Để khả thi, chúng ta nên bắt đầu bằng chính sách dọn dẹp nhà cửa, nghĩa là phải có quy hoạch khoa học và bài bản, đồng thời xây dựng hệ thống đường giao thông đồng bộ với hạ tầng cấp thoát nước để tránh tình trạng đường uốn cong và mưa xuống thì ngập trong nước”, GS Trường nhấn mạnh. 

Ông cũng khuyến cáo giá nhà ở và bất động sản tại khu vực TP.HCM đang rất cao: “Điều này khiến cho nhiều người có nhu cầu mua nhà ở không thể tiếp cận” và lưu ý chính quyền nên tránh để xảy ra tình trạng một số doanh nghiệp địa ốc kinh doanh bất động sản "đẩy giá” khiến nhiều người không đủ sức mua nhà dù họ có nhu cầu. Ông đưa thêm dẫn chứng ở Malaysia, chính phủ quốc gia này rất cứng rắn trong việc kiểm soát giá căn hộ. Cụ thể, ngay giữa khu vực đất vàng của thủ đô Kuala Lumpur, họ yêu cầu 15% căn hộ phải bán cho người nghèo với mức giá phù hợp với thu  nhập của dân địa phương.

Giá nhà ở hiện chênh rất nhiều so với thu nhập của người dân, nhưng mặt khác giá nhà đất tăng cũng là cơ hội thu hút các nhà đầu tư. “Chúng ta muốn phát triển thì chắc chắn phải có sự tham gia của các nhà địa ốc vì chỉ có nhà đầu tư địa ốc mới mang lại giá trị gia tăng cho bất động sản khu vực đó”, ông Trường phân tích và cho biết khi đó các nhà đầu tư địa ốc sẽ bơm vốn để đẩy mạnh đầu tư. 

GS Phan Văn Trường (bên trái ảnh) và KTS Nguyễn Văn Tất (bên phải ảnh)

Đồng quan điểm này, nhà báo Bùi Văn cho rằng, chính quyền cần phải có chính sách đồng bộ và xuyên suốt, tránh tư duy nhiệm kỳ. Ở các quốc gia khác, họ đã đưa điều gì vào luật thì những nhiệm kỳ sau đó của các lãnh đạo không thể thay đổi được, các đại gia địa ốc cũng không thay đổi được. Điều này sẽ tạo được tính liên tục để thúc đẩy phát triển.

Với tầm nhìn nhất quán, KTS Nguyễn Văn Tất khẳng định phải xem người lao động nhập cư, người có thu nhập thấp là động lực lớn nhất của bất kỳ thành phố nào. “Những người dân này có thể khởi nghiệp bằng lao động đơn giản (tay chân) và lao động trí thức. Vì thế, nếu xem họ là động lực thì những gì công dân của thành phố (người địa phương - PV) có về chính sách, thì những người lao động nghèo nhập cư cũng phải có”, ông Tất kiến nghị và cho rằng chính quyền phải bảo đảm được an sinh xã hội, phải tạo dựng được môi trường sống tương thích cho người lao động nhập cư ở khu vực dự định phát triển thành khu đô thị. 

Vị Phó chủ tịch Hội KTS Việt Nam cũng nhận định khi Nhà Bè thành đô thị vệ tinh phải có khu đô thị giá bình dân cho người khởi nghiệp và người lao động nhập cư. Chính quyền cần thể chế hóa bằng luật về quy hoạch, phải có quỹ đất lớn, đồng bộ hạ tầng giao thông và chính sách đầu tư để người dân có thu nhập thấp vẫn tìm thấy chỗ an cư của mình. 

KTS. Ngô Viết Nam Sơn

Trong khi đó, KTS Ngô Viết Nam Sơn nêu quan điểm để quy hoạch Nhà Bè và quận 7 thành đô thị phía Nam, TP.HCM cần quan tâm 6 vấn đề. Cụ thể, thứ nhất, phải chú trọng đến lịch sử phát triển của Nam Sài Gòn.

Đây là đô thị đầu tiên được xây dựng theo mô hình đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP) do tư nhân và nước ngoài hợp tác phát triển. Sự hợp tác này không chỉ là dự án mà còn là sự kế tục từ lịch sử.

Chúng ta đã có tầm nhìn về đô thị này từ năm 1992 đến nay để xác định có chính sách quy hoạch tiếp nối hay không, đồng thời phải xác định Nam Sài Gòn với TP.HCM là một hay hai, phải nhìn những cơ hội phát triển tương lai vùng gắn liền với tầm nhìn lịch sử, chiến lược.

Thứ hai, các biện pháp hiện nay của chúng ta còn nhiều lúng túng. Chúng ta có một số hội thảo về kinh tế biển, song kinh tế biển nào cho TP.HCM là vấn đề cần phải bàn. Tôi từng viết một số bài báo về vấn đề này.

Theo tôi không nên phát triển kinh tế biển bằng đô thị hóa Cần Giờ mà phải gắn với hai chuỗi kinh tế biển theo hình cánh cung. Một là theo hướng Hiệp Phước chạy ra biển, hai là từ TP.HCM - Vũng Tàu, trong đó Cần Giờ sẽ là lá phổi xanh. Nếu chọn theo hướng thứ hai thì Nhà Bè - Hiệp Phước nối ra biển sẽ vô cùng quan trọng. Vì thế cần phải xác định điều này trong quy hoạch sắp tới của thành phố.

Thứ ba, nên quan tâm đến vấn đề chức năng cho khu chế xuất Tân Thuận. Điều TP.HCM đang thiếu là không gian xanh. Có hội thảo cho rằng tính trung bình TP.HCM cần 5 mét vuông trên một đầu người, trong khi nhu cầu chuẩn là 10 mét vuông. Tân Thuận là khu vực rất đẹp, ven sông, nếu lấy trung tâm hành chính ở đó thì cũng là một tiềm năng lớn cần xem xét, tuy nhiên, dù có làm gì thì TP.HCM cũng cần phải chú ý đến việc phải tạo lá phổi xanh cho thành phố.

Thứ tư, phát triển đô thị phải đi đôi với mục tiêu bền vững. Chúng ta từng có định hướng phát triển ra biển từ năm 1990 nhưng đến giờ phải tính lại vì lý do biến đổi khí hậu và nước biển dâng. TP.HCM và đồng bằng sông Cửu Long nằm trong 10 nơi trên thế giới có nguy cơ thiệt hại cao nhất khi biến đổi khí hậu do lượng dân tập trung ở vùng thấp quá cao. Nếu xảy ra ngập, khu vực này sẽ chịu nhiều tổn thất, do đó nếu phát triển đô thị về phía Nam cần cân đối vấn đề dân số, nếu làm giao thông tốt, nên khuyến khích người dân di chuyển đến vùng đất cao sinh sống thì tốt hơn. 

Tôi đang lo ngại có xu thế là các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi đang “rủ nhau” đòi lên thành phố. Nguyên nhân là để đối phó với văn bản hành chính, tức là khi lên thành phố thì có quyền có xã, còn nếu lên quận thì chỉ được là phường, trong khi đó, các huyện này lại muốn giữ lại các xã nông nghiệp.

Trước tình hình này, tôi nghĩ lãnh đạo thành phố nên xem xét lại, định hướng đô thị nội thành và vệ tinh là định hướng tốt, tuy nhiên siêu đô thị đông dân không tốt. Thành phố Thủ Đức với mô hình thành phố trong thành phố mới chỉ đang là thử nghiệm, không có nghĩa các huyện khác lên thành phố sẽ thành công. Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi không có tiềm lực so với Thủ Đức. Muốn phát triển Nhà Bè cần phải có tầm nhìn lớn, phải làm rõ các ý trên, nếu không thì không nên bàn tới.

Thứ năm, phải lo cho người dân địa phương chỗ an cư lạc nghiệp và chỗ sinh hoạt cộng đồng. Tôi đồng ý với lo ngại của GS. Phan Văn Trường về vấn đề Trung Quốc có 500 triệu căn hộ không có người ở. Vì thế chúng ta không nên hùa theo Trung Quốc, xây dựng các "thành phố ma" không có người ở. Đừng để lặp lại một Bình Dương thứ hai - nơi dân nhà giàu ở Hà Nội, TP.HCM mua cho thuê nhưng không có người thuê, còn người nghèo có nhu cầu nhà ở thực thì không thể mua nổi.

Thứ sáu, nếu biến Nam Sài Gòn thành cụm đô thị tương đương TP.Thủ Đức thì nên làm hạ tầng, phải có định hướng thu hút nguồn tiền để làm, đồng thời phải có chiến lược thu hút các chính sách đầu tư để có nguồn kinh tế xây dựng Nam Sài Gòn thật hiện đại, văn minh như các đô thị lớn của thế giới.

Ngoài ra, huyện Nhà Bè cũng cần xem xét cải tiến các khâu trong cung ứng dịch vụ công nhằm nâng cao chất lượng phục vụ, cũng như kiểm soát mức giá dịch vụ thu phí đối với người dân sao cho phù hợp.

KTS Nguyễn Anh Tuấn (bìa trái) - nhà báo Bùi Văn (giữa) và chuyên gia Phan Chánh Dưỡng (bìa phải)

Ông Phan Chánh Dưỡng chia sẻ thêm, TP.HCM chỉ còn thiếu một yếu tố pháp lý là ban hành quyết định hình thành khu đô thị vệ tinh và một kế hoạch tiếp thị (marketing) thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thể hiện quyết tâm cao của chính quyền TP. 

Cuối cùng, các chuyên gia lưu ý chính quyền TP phải cân nhắc một số vấn đề như phải có những kế hoạch kết hợp với các địa phương để cho sự phát triển của đô thị vệ tinh tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng lân cận, theo quy luật lan tỏa của nền kinh tế hiện nay.

Đường Nguyễn Tất Thành cần mở rộng về phía cảng để có được 10 làn xe, phần đất còn lại của cảng Sài Gòn sẽ trở thành công viên. Như vậy, TP.HCM sẽ có một cảnh quan đẹp nối liền từ đường Nguyễn Huệ đến Khu chế xuất Tân Thuận và nối với đại lộ Nguyễn Văn Linh đến đô thị mới Phú Mỹ Hưng, giúp đô thị vệ tinh Nhà Bè gắn kết được ngay với các quận nội thành, giúp hiệu ứng phát triển sẽ tăng gấp đôi cho quận 7, quận 4 và quận 1.

Đối với huyện Cần Giờ, phải giữ lấy diện tích vùng ngập mặn như vùng sinh quyển của TP.HCM, đưa xã Bình Khánh và mở rộng thị trấn Cần Thạnh dọc theo bờ biển Cần Giờ và đô thị hóa hai nơi này là đủ phát triển huyện Cần Giờ. 

"Với việc đưa huyện Nhà Bè thành đô thị vệ tinh, TP.HCM sẽ cất cánh lên một tầng cao mới với động lực tổng hợp bằng hai "động cơ" (TP.Thủ Đức và TP.Nhà Bè) mà "đường băng" là sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông Soài Rạp vượt biển Đông ra thế giới trong thế kỷ XXI", ông Dưỡng khẳng định.

Bài 1: Để Nhà Bè trở thanh khu đô thị phát triển phía Nam TP.HCM

Bài 2: Cần có chiến lược và quy định rõ ràng

Nhóm phóng viên