“Khó chồng khó” ở thị trường bất động sản

Nhiều biến động khó lường

Thời gian gần đây, nhiều dự án phát triển khu đô thị ở các địa phương đã bị hủy bỏ, như đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu đô thị trung tâm TP.Vũng Tàu, quy hoạch 2 dự án thị xã Tân Uyên và huyện Bắc Tân Uyên (Bình Dương), dự án khu đô thị mới kết hợp khu du lịch nghỉ dưỡng hồ Suối Cam ở Bình Phước… Điều này đã ảnh hưởng đến chiến lược phát triển quỹ đất của một số chủ đầu tư.

Ngoài ra, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến xóa bỏ phương thức tạo lập quỹ đất thông qua cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân. Thay vào đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất rồi tổ chức đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Nếu Luật này được thông qua, những doanh nghiệp đã mua đất của người dân để xây dựng khu đô thị, khu thương mại sẽ không còn được mặc định là chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh những áp lực nêu trên, thị trường bất động sản còn “khó chồng khó” khi chính sách kiểm soát tín dụng đã tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ ngân hàng, khiến các doanh nghiệp gặp trở ngại khi triển khai dự án và đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, việc kiểm soát tín dụng gây ảnh hưởng tới thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP.HCM. Cụ thể, tính đến quý 3/2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Ngoài ra, việc kiểm soát tín dụng tạo rào cản giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thu đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước.

Cơ cấu nguồn cung căn hộ và tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM - Ảnh: Cushman & Wakefield Việt Nam

Đối với phân khúc nhà liền thổ, trong quý 3/2022 có 450 căn được cấp mới, gấp đôi so với quý trước và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do chính sách kiểm soát tín dụng khiến người dân khó quyết định mua bán nên chỉ có 272/450 căn được mua.

Để kích cầu thị trường, từ đó tăng doanh số, các chủ đầu tư tận dụng sự kiện bán hàng và văn phòng bán hàng của mình để thu hút nhiều khách hàng hơn, đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, cung cấp lịch trình thanh toán linh hoạt hơn cho người mua tại thời điểm tín dụng bị giới hạn và cung cấp đa dạng các chương trình ưu đãi, chiết khấu…

Lo ngại sụt giảm lợi nhuận

Trước những áp lực từ thị trường, tình hình kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản trong 3 quý đầu năm 2022 không mấy khả quan. Trong quý 2/2022, các doanh nghiệp bất động sản có mức tăng trưởng lợi nhuận ròng âm 35,8%. Trong quý 3/2022, giá trị cổ phiếu của vài doanh nghiệp đã giảm đáng kể: VHM của Vinhomes giảm 16%, DXG của Đất Xanh giảm 31% và PDR của bất động sản Phát Đạt giảm 12%.

Quý 4/2022, các chủ đầu tư lớn đang kỳ vọng tăng lợi nhuận do một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao. Tuy nhiên, dự báo năm 2023, khi số dự án ít đi và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp thì lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ “chạm đáy”.

Ngoài ra, vào năm 2023, các chủ đầu tư phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Với tình hình lãi suất tăng liên tục như hiện nay, chi phí đảo nợ của các chủ đầu tư sẽ tăng lên và tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, việc kiểm soát tín dụng gây ảnh hưởng tới thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP.HCM

Theo ước tính của FiinGroup, chỉ tính riêng ngành bất động sản đã chiếm 59% tổng giá trị đáo hạn. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tính riêng trong năm nay đạt 35.560 tỷ đồng và sẽ tăng mạnh lên mức kỷ lục 61.370 tỷ đồng vào năm 2023.

Theo đó, FiinGroup dự báo, do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu 2022 nên thời gian sắp tới, các doanh nghiệp sẽ phải xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu. Trong bối cảnh lãi suất liên tục leo thang, các doanh nghiệp sẽ càng khó trả nợ gốc, nhất là các doanh nghiệp thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản.

Mặt khác, FiinGroup dự báo làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) sẽ tăng vào năm 2023. Một số doanh nghiệp có thể phải tiến hành tái cấu trúc và chỉ giữ lại các dự án khả khi, trong khi số khác có thể bán non dự án để bảo đảm dòng tiền. Ngược lại, những chủ đầu tư tiềm lực hơn có thể thâu tóm dự án tiềm năng với giá mua ưu đãi.

Theo bà Trang Bùi, trong năm 2022-2023, tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với những động lực tăng trưởng mạnh mẽ và nhiều chính sách cải cách đang được triển khai, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn.

T.H.G