Các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vẫn chật vật

Nới lỏng các quy định kiểm soát

Từ tháng 11/2022, Trung Quốc đã bắt đầu triển khai những giải pháp giải cứu thị trường bất động sản. Gần đây hơn, nước này tiếp tục phát tín hiệu có thể cho phép một số công ty bất động sản tăng đòn bẩy tài chính bằng cách nới lỏng giới hạn vay và kéo dài thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu kiểm soát nợ trong chính sách "3 lằn ranh đỏ”. Họ cho biết thời hạn đáp ứng các mục tiêu này có thể được kéo dài thêm ít nhất 6 tháng, thay vì ngày 30/6/2023 như ban đầu. 

Nhằm giảm đòn bẩy tài chính của các nhà phát triển bất động sản, từ đó giúp giảm rủi ro cho hệ thống tài chính đồng thời đưa giá cả nhà ở về các mức hợp lý hơn, chính quyền Trung Quốc đã áp dụng chính sách "3 lằn ranh đỏ” từ năm 2020 nhằm chấn chỉnh lĩnh vực bất động sản, vốn đóng góp khoảng 25% GDP Trung Quốc.

Tuy nhiên, với các quy định quá khắt khe về nợ và dòng tiền, chính sách này đã bóp nghẹt thanh khoản đối với các nhà phát triển bất động sản có đòn bẩy cao nhất, góp phần gây ra hàng loạt vụ vỡ nợ và làm đình trệ các dự án nhà ở, dẫn đến cuộc tẩy chay thanh toán tiền vay thế chấp mua nhà và giảm doanh số bất động sản trên toàn quốc.

Khi phần lớn khả năng tiếp cận thị trường tín dụng bị khóa chặt, các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã vỡ nợ hơn 140 lô trái phiếu trong năm 2022, trong đó đã quá hạn thanh toán tổng cộng 50 tỷ USD trái phiếu trong nước và quốc tế. Ngay cả Evergrande Group, từng là công ty bất động sản lớn nhất của đất nước, đã rơi vào tình trạng vỡ nợ vào tháng 12/2021.

Trong khi đó, mối lo ngại về khả năng có thêm các vụ vỡ nợ đã làm suy yếu niềm tin của người mua nhà trong nước và các nhà đầu tư toàn cầu. Trước đó, những nhà đầu tư và người mua nhà từ lâu tin rằng Bắc Kinh sẽ ra tay giải cứu các ông lớn bất động sản. Cuộc khủng hoảng niềm tin khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc giảm mạnh nhất trong hơn thập niên, trong khi giá nhà giảm 15 tháng liên tiếp.

Nhìn thấy những hậu quả và thiệt hại nặng nề trên thị trường nhà đất, Bắc Kinh buộc phải đang thay đổi lập trường. Theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng các hạn chế về tăng trưởng nợ đối với các công ty bất động sản tùy thuộc vào việc họ đáp ứng được tiêu chí gì trong chính sách "3 lằn ranh đỏ”. Theo các chuyên gia phân tích, đây có thể là sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách bất động sản của Trung Quốc.

Liệu đi đến đâu?

Giống với "ổn định tăng trưởng" kinh tế, từ khóa "ổn định" cũng được nhấn mạnh. "Ổn định" của thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023, trước hết chính là giúp các nhà khai thác bất động sản - chủ thể xây dựng nhà ở tiếp tục tồn tại.  Dù vậy, khả năng "bong bóng" của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn sẽ tiếp tục tồn tại nhưng không vỡ.

Thống kê cho thấy doanh số bán nhà ở Trung Quốc vẫn tiếp tục sụt giảm trong tháng 12 vừa qua, thấp hơn 31% so với một năm trước đó. Xu hướng này thể hiện rõ những thách thức trong việc chấm dứt một cuộc suy thoái của lĩnh vực bất động sản, trong bối cảnh ảnh hưởng của dịch Covid-19 vẫn hiện hữu. 

Còn theo dữ liệu của 100 thành phố do Viện Nghiên cứu chỉ số Trung Quốc khảo sát, giá thị trường đã giảm 5 tháng liên tục, trong khi giá nhà cũ giảm 7 tháng liên tục. Giá nhà lao dốc phổ biến trên cả nước nên doanh số bán nhà chắc chắn cũng giảm mạnh, lũy kế diện tích bán nhà của 100 thành phố trong cùng thời kỳ giảm gần 40%, tính theo hàng tháng ghi nhận sự sụt giảm 18 tháng liên tục. Hơn nữa, tình hình này vẫn tiếp tục diễn ra trong tháng 12/2022. Trong bối cảnh đó, hy vọng thị trường sẽ "hạ cánh mềm" có thể rất xa vời.

Đáng lưu ý là dù Bắc Kinh đã đưa ra một loạt bước đi mới để ngăn chặn đà sụt giảm và hỗ trợ, nhưng các nhà phát triển bất động sản nước này vẫn đang chật vật để tồn tại. Mới đây, Times China Holdings Ltd. đã không thể thanh toán khoản lãi suất coupon với hai loại trái phiếu trước khi thời gian ân hạn kết thúc trong tuần vừa qua, đồng nghĩa với công ty này đứng trước khả năng vỡ nợ.

Trong khi đó, với những chính sách hỗ trợ đưa ra mới đây, theo hướng các tổ chức tài chính và cơ quan quản lý có thể lên một danh sách mới gồm các nhà phát triển "chất lượng", dựa trên những tiêu chí và yêu cầu mà họ đưa ra, cho thấy lập trường của Bắc Kinh trong việc chỉ hỗ trợ những doanh nghiệp lớn nhất trong thị trường bất động sản đang rơi vào suy thoái. Trong khi đó, các công ty nhỏ vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Theo số liệu do Bloomberg tổng hợp, Trung Quốc có hơn 100 nhà phát triển bất động sản niêm yết với vốn hóa ít nhất là 1 tỷ USD đã nhận được đánh giá kiểm toán "không đủ tiêu chuẩn" về khả năng tài chính của họ vào thời điểm kết thúc năm 2022. Các nhà chức trách không tiết lộ danh tính của các doanh nghiệp đủ điều kiện nhận hỗ trợ.

Lê Phan