Tháo gỡ nút thắt giúp thị trường bất động sản hồi phục

Khi dòng vốn bị xiết chặt

Báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong quý I/2023, có 940 doanh nghiệp (DN) BĐS thành lập mới, 1.816 DN ngừng kinh doanh có thời hạn và 341 DN giải thể trong lĩnh vực BĐS. Như vậy, số DN thành lập mới giảm 63,2%, DN ngừng kinh doanh có thời hạn tăng 60,7%, DN giải thể tăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là do DN gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. 

Theo các chuyên gia, đặc trưng của hoạt động kinh doanh BĐS là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn. Trên thế giới, nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS là các quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán. Trong khi đó ở Việt Nam, các định chế tài chính chưa hình thành đầy đủ nên các DN trong ngành phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân.

Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, Chính phủ đã thắt chặt các tiêu chí phê duyệt dự án, làm giảm nguồn cung BĐS từ năm 2019. Việc mạnh tay xử lý các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu DN mặc dù được đánh giá là cần thiết nhưng cũng tạo ra tác động lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư. 

Thêm vào đó, trong bối cảnh môi trường kinh doanh có nhiều biến động, lạm phát tăng cao khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải chuyển từ chính sách nới lỏng sang thắt chặt tiền tệ (giảm cung tiền, tăng lãi suất) để kiểm soát lạm phát, ổn định môi trường kinh tế - xã hội. Những nhân tố trên làm cho các DN không chỉ suy yếu về năng lực tài chính mà còn ngày càng khó tiếp cận được các nguồn vốn ở cả kênh cổ phiếu, trái phiếu, tín dụng ngân hàng, vay nước ngoài. 

Cụ thể, tỷ lệ DN huy động từ kênh trái phiếu giảm mạnh, từ 24,4% xuống còn 1,1%. Năm 2023 là điểm rơi đáo hạn trái phiếu BĐS khi số lượng trái phiếu đáo hạn là khoảng hơn 119 nghìn tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60,0% tập trung ở nhóm BĐS với 10,5 nghìn tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5,9 nghìn tỷ đồng.

Những khó khăn tồn đọng từ giai đoạn trước như nguồn vốn bị tắc nghẽn, bất cân xứng cung cầu, sự chồng chéo trong các vấn đề pháp lý, và tác động của suy thoái kinh tế… tiếp tục thị trường đóng băng trong những tháng đầu năm 2023. 

Xung lực lớn vực dậy BĐS

Theo các chuyên gia dự báo, thị trường BĐS có thể kỳ vọng phục hồi vào cuối quý III và đầu quý IV/2023. Cơ sở cho sự phục hồi là chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành). Việt Nam cũng tích cực kêu gọi thu hút FDI, thúc đẩy giải ngân đầu tư công. Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh với quy mô 470.000 tỷ đồng dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý II/2023. 

Về dòng tiền, từ giữa tháng 3/2023, NHNN đã giảm lãi suất điều hành, nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay trên diện rộng, song song với việc tung ra các gói tín dụng ưu đãi. Nghị định 08 cho phép DN phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản khác ngoài tiền mặt. Bên cạnh đó, Nghị quyết 33 dành cho DN gặp khó khăn về thanh khoản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu nhóm nợ… Chính phủ cũng yêu cầu xem xét điều chỉnh hệ số rủi ro của các loại hình BĐS để có được mức lãi suất cho vay phù hợp, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. 

Không những thế, Chính phủ còn thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho đầu tư công, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý...  Cùng với đó, Chính phủ cũng đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...). NHNN tiếp tục hạ 1% - 2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý... 

Tín hiệu tích cực từ sự thay đổi chính sách được DN kỳ vọng sẽ là xung lực lớn vực dậy ngành kinh tế quan trọng này. Trong đó, gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5% đến 2% sẽ góp phần phá “băng” cho thị trường. Hiện các chủ đầu tư đang lên kế hoạch mở bán dự án từ quý II/2023, và nỗ lực cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành BĐS theo Nghị định 08, tiếp tục cung cấp các chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao... 

Kỳ vọng là vậy nhưng các DN cũng đang tìm cách tự mình cứu lấy mình. Theo khảo sát của Công ty CP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), trong 6 trụ cột được kỳ vọng là động lực tháo gỡ khó khăn và tăng trưởng của DN trong năm 2023, có 3 yếu tố đến từ nội lực của DN. Đó là tầm nhìn và chiến lược kinh doanh của công ty rõ ràng và nắm bắt được xu hướng thị trường; vị thế và năng lực cạnh tranh; đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm và có tính kỷ luật cao.

Các chuyên gia cho rằng, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình “rã đông”. Và cùng với sự hỗ trợ của Chính phủ và sức mạnh nội lực của DN, vốn đầu tư FDI và xu hướng M&A cũng sẽ tạo ra cơ hội “đổi đời” cho ngành BĐS trong năm nay.

Hồng Nga