Sửa đổi Thông tư 36: Hạn chế xung đột lợi ích ngành

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Một trong những nội dung của văn bản này được cho sẽ ảnh hưởng nhiều nhất đến doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hiện nay là giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%, đồng nghĩa với việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS.

Trao đổi với Doanh Nhân Sài Gòn Online, ThS. Huỳnh Phước Nghĩa - Giảng viên khoa Thương mại - Du lịch - Marketing Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, chuyên gia tư vấn cao cấp Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn cầu (GIBC) nhận định, đằng sau việc hạn chế này, thực chất là nhằm điều tiết các ngân hàng chuyển vốn ngắn hạn và trung hạn vào những lĩnh vực kinh tế cần cho vay khác.

Phân bổ lại nguồn vốn

ThS. Huỳnh Phước Nghĩa

Trong năm 2015, thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục và có dấu hiệu tăng trưởng mạnh trở lại dẫn tới việc thu hút khá nhiều nguồn vốn đầu tư từ phía ngân hàng. Cùng thời điểm đó, Việt Nam bước vào hội nhập và Chính phủ đang kỳ vọng sẽ tạo ra sức bật mới cho nền kinh tế.

Theo phân tích, sự tăng trưởng của nền kinh tế hiện nay phụ thuộc phần lớn vào khối doanh nghiệp vừa và nhỏ, khối doanh nghiệp FDI và từ hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, mặc dù các doanh nghiệp FDI đem lại sức tăng trưởng rõ rệt cho nền kinh tế nhưng xét cho cùng, sự đóng góp này chưa thật sự bền vững bởi lợi ích thu được phần lớn từ đồng lương nhân sự.

Về phía các ngân hàng và tổ chức tín dụng, nếu phải chọn lựa giữa cho vay BĐS và cho vay nông nghiệp, đa phần sẽ ưu tiên các doanh nghiệp BĐS hơn.

“Thực tế, nông dân khó tiếp cận vốn vay bởi các ngân hàng sợ xảy ra các rủi ro thiên tai, tình trạng được mùa mất giá... Khối doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện cũng chưa nhận được nhiều chính sách hỗ trợ cho vay từ phía Chính phủ. Chưa kể, Việt Nam bây giờ không thể đi mượn vốn để tiếp tục phát hành trái phiếu trong khi lượng tiền mặt ròng thông qua bán dầu khí lại không còn”, ông Nghĩa phân tích.

Nếu ngân hàng đổ vốn vào lĩnh vực sản xuất sẽ thúc đẩy tình hình sản xuất trong nước, nhưng nếu đổ vào BĐS thì sẽ chỉ có một số doanh nghiệp BĐS lớn hưởng lợi. Điều này dễ tạo ra xung đột lợi ích giữa các ngành, đồng thời không đủ lượng vốn phục vụ cho mục đích chuyển đổi nền kinh tế tập trung vào nông nghiệp - lĩnh vực cần các khoản vốn vay ngắn hạn nhiều hơn là vốn vay trung và dài hạn như BĐS.

Trong bối cảnh đó, đòi hỏi nền kinh tế phải điều chỉnh dòng vốn từ các ngân hàng để phân bổ lại vào một số lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, quy định tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại xảy ra tình trạng room cho vay kinh doanh BĐS sẽ bị thu hẹp, và các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án BĐS mới.

Ông Nghĩa nhận định, hành vi can thiệp vào ngân hàng trên thực chất là một cách gián tiếp biến BĐS không còn là thị trường bình thường. “Thị trường bình thường là quyết định của các ngân hàng phải được tôn trọng. Khi NHNN dùng mệnh lệnh hành chính can thiệp vào dòng vốn, dù với mục đích tạo “sức khỏe” cho ngành này, cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính thị trường của một ngành khác”, ông cho biết.

Hiện nay, khách hàng trên thị trường BĐS được phân làm hai loại, một là những người mua nhà để ở và một loại là mua để đầu tư, lướt sóng (gọi là nhà đầu tư thứ cấp – chiếm đến 70%). Ở đây, đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh nhất sẽ là các nhà đầu tư thứ cấp bởi họ nắm giữ một lượng lớn các giao dịch BĐS. Tuy nhiên để đánh giá điều này ảnh hưởng tốt hay xấu đến thị trường thì cần phải xét đến mức đóng góp thực sự của họ vào nền kinh tế so với khoản lợi nhuận mà họ thu về.

Đồng tình với quan điểm cho rằng nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được ban hành sẽ có tác động đáng kể đến thị trường BĐS, nhưng theo ông Nghĩa, đây là nỗ lực của Chính phủ khi cố gắng định hướng lại chiến lược phát triển kinh tế nhằm tránh lệ thuộc quá nhiều vào nợ nước ngoài. 

“Suy cho cùng nền kinh tế vẫn là nền tảng cơ bản quyết định sức sống của thị trường BĐS. Trong tương lai, việc ban hành quy định mới này sẽ giúp thị trường cân bằng hơn về dòng vốn và tạo đà phát triển cho các ngành ưu tiên khác”, ông Nghĩa nói.

3 xu hướng phát triển mới

Theo ông Nghĩa, nếu dự thảo Thông tư 36 sửa đổi được ban hành, trong tương lai thị trường BĐS sẽ có 3 xu hướng phát triển mới. Cụ thể:

Thứ nhất, thị trường BĐS hạng trung và cao cấp sẽ phát triển chậm lại, nhường ngôi cho phân khúc BĐS nông nghiệp, BĐS bán lẻ khu công nghiệp… Đơn cử, nếu Novaland hay Vingroup không bán được nhà, họ có thể chuyển qua hướng kinh doanh mặt bằng với hình thức cho thuê văn phòng hoặc cho thuê khu công nghiệp.

Việc tác động lên một vài phân khúc thị trường khác hoàn toàn với việc ảnh hưởng lên toàn bộ thị trường BĐS. Trong tương lai, nếu nền kinh tế Việt Nam dịch chuyển sang lĩnh vực sản xuất thì số lượng mặt bằng sản xuất, kho vận tải, khu công nghiệp sẽ tăng lên, thị trường BĐS bán lẻ cũng sẽ phát triển.

Giải pháp dành các doanh nghiệp đầu tư hiện nay là điều chỉnh chiến lược bằng cách ưu tiên các dòng sản phẩm, hoặc dịch chuyển từ bán sang cho thuê, đa dạng hóa sản phẩm…

Thứ hai, khi Việt Nam hội nhập sâu rộng và đưa nền kinh tế phát triển tốt sẽ thu hút thêm lượng lớn lao động nước ngoài, khiến thị trường chuyển hướng dần từ bán sang cho thuê. Khi đó, dòng sản phẩm BĐS dành cho người nước ngoài tăng cao tạo đà phát triển cho BĐS tầm trung, cao cấp.

Thứ ba, việc sửa đổi các quy định trên giúp Chính phủ an tâm thực hiện một số chính sách liên quan: khuyến khích khởi nghiệp, đầu tư các lĩnh vực kinh tế ngắn hạn như du lịch, nông nghiệp...

>“Siết” tín dụng BĐS: Những vấn đề đặt ra

>Tăng trưởng tín dụng BĐS: Không lo "bong bóng"

>Cá nhân, tổ chức hoạt động sản xuất nông nghiệp được vay tín chấp đến 3 tỷ đồng