Chủ tịch HoREA: 4 giải pháp hỗ trợ thị trường địa ốc phía Nam

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định: gắn chỉnh trang, phát triển đô thị với xu thế phát triển chung của thị trường địa ốc TP.HCM nói riêng và phía Nam nói chung là nhiệm vụ cấp bách và cũng là một trong những nền tảng để thị trường địa ốc phía Nam phát triển bền vững, minh bạch.

Nhu cầu nhà ở: Cơ hội và thách thức của TP.HCM

* Ông đánh giá như thế nào về xu thế phát triển của thị trường địa ốc Việt Nam trong năm 2016? Lạc quan là tâm thế được các nhà đầu tư bày tỏ rất nhiều, nhưng liệu chúng ta có nên chỉ hoàn toàn lạc quan?

Thị trường địa ốc Việt Nam năm 2016 có thể và nên được nhìn nhận lạc quan là điều chắc chắn. Bên cạnh xu thế khởi sắc mạnh mẽ và tích cực sẽ được thị trường tiếp nối từ năm qua, nhiều yếu tố đang hỗ trợ cho thị trường rất lớn.

Trong đó, về mặt vĩ mô và có tác động lâu dài, phải kể đến xu thế đất nước hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới với việc ký kết nhiều hiệp định tự do thương mại.

Đặc biệt là sau Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa được ký kết ngay hồi đầu năm, dự báo sẽ có sự chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam và đặc biệt dịch chuyển đến Thành phố đông dân và có tốc độ phát triển lớn nhất nước là TP.HCM, qua đó, sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản, trước hết là phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp, nhà xưởng, phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ.

Bên cạnh đó, chính sách cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại cũng sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng ngày càng minh bạch, cạnh tranh và bền vững.

Đây là hai yếu tố rất quan trọng, có ý nghĩa như là cú hích tác động lâu dài và mạnh đến xu thế phát triển theo chiều lạc quan của thị trường địa ốc không chỉ ở năm 2016.

* Nhìn từ vị thế thị trường lớn, sôi động, đầu tàu của khu vực địa ốc phía Nam, theo ông, cơ hội nói riêng của TP.HCM trong năm 2016 là gì?

Mục tiêu phấn đấu của thành phố đến năm 2020, thu nhập bình quân đầu người 9.800 USD, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nội địa (GRDP) bình quân hàng năm từ 8 đến 8,5%, tăng trưởng GDP gấp 1,5 lần bình quân cả nước, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 40 triệu m² và diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 19,8 m², với quy mô dân số dự báo có thể lên đến trên 12 triệu người (trong đó, tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, cao hơn tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,07%/năm).

Có thể nói tốc độ tăng dân số cơ học của Thành phố với những mục tiêu nêu trên đang là tiền đề để thị trường địa ốc phát triển, với nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn. Lưu ý là hiện tại diện tích nhà ở bình quân đầu người của Thành phố mới chỉ đạt 17m², quy mô dân số cũng mới chỉ đang ở mức khoảng 8 triệu người.

Tuy nhiên, nhìn ở mặt khác, việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số nhất là tăng dân số cơ học cũng là thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản. Đây là vấn đề rất quan trọng cần được xem xét thỏa đáng, trước hết là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố.

Từ trước đến nay, số liệu quy mô dân số của thành phố, quận, huyện được dựa trên số liệu thống kê chính thức, nên chưa bao hàm đầy đủ số cư dân vãng lai và tăng cơ học, do thành phố luôn luôn có sức hấp dẫn rất lớn thu hút người nhập cư. Có thể nói TP.HCM là thành phố của người nhập cư qua chiều dài lịch sử và xu hướng này có thể còn tiếp tục diễn ra trong vài chục năm nữa.

Thành phố hiện cũng đã bổ sung một chương trình đột phá quan trọng, đó là "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị", tạo nền tảng và đi đôi với phát triển các khu đô thị mới trong mối tương quan với cả vùng đô thị TP.HCM, vượt ra khỏi ranh giới hành chính. Đây là cơ hội để phát huy các lợi thế, tiềm năng của TP.HCM.

Bồi thường, giải phóng mặt bằng: Cần cơ chế hỗ trợ

* Được biết HoREA đã có văn bản đề nghị phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị TP.HCM. Bên cạnh đó, theo ông còn điều kiện cần nào để vùng không gian đô thị phát triển bền vững?

TP.HCM đã có đề xuất mô hình chính quyền đô thị. HoREA cũng đề nghị Thành phố nên kiên trì tiếp tục đề xuất mô hình chính quyền đô thị để có cơ chế đặc thù, nhằm khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế cũng như khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của Thành phố, thể hiện đầy đủ quan điểm thành phố vì cả nước, cùng cả nước và ở chiều ngược lại, Trung ương các tỉnh, thành trong cả nước sẽ tạo điều kiện và phối hợp để Thành phố bứt phá và phát triển bền vững.

* Ngoài ra, còn cần những giải pháp nào cho một thị trường địa ốc “đầu tàu” phát triển bền vững, không quá “nóng”, quá “lạnh” thất thường, thưa ông?

Tôi cho là cần 4 giải pháp căn cơ bổ sung, bên cạnh phát triển vùng không gian đô thị TP.HCM và mô hình chính quyền đô thị.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, quyết liệt cải cách thủ tục hành chính đạt hiệu quả theo hướng minh bạch, nhanh chóng.

Hiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản chưa thật sự hoàn thiện, còn nhiều bất cập, thậm chí có nội dung xung đột nhau. Do vậy, việc hoàn thiện thể chế chính sách, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản là hết sức cần thiết và cấp bách.

Việc cải cách thủ tục hành chính, trước hết là con người hành chính bao gồm toàn bộ đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, đặc biệt là cái tâm phục vụ vô điều kiện của từng cá nhân là yếu tố quyết định, trên cơ sở trả lương tương xứng với trách nhiệm và có cơ chế kiểm tra, giám sát.

Thứ hai, Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, đảm bảo lợi ích người có đất, lợi ích của doanh nghiệp và của xã hội.

Mặc dù Luật Đất đai 2013 có quy định Nhà Nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội... nhưng thực tế hầu hết các dự án bất động sản đều do doanh nghiệp tự thương lượng, thỏa thuận với người có đất để nhận chuyển nhượng theo giá thị trường. Trong đó, có rất nhiều dự án đền bù dở dang không thể triển khai thực hiện được.

Cần cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp trong trường hợp đã bồi thường giải phóng mặt bằng được từ trên 80% diện tích, để tạo điều kiện triển khai thực hiện dự án, để xử lý nhiều dự án đang đền bù dở dang trong số 502 dự án đang ngừng triển khai vì vậy cũng cần được xây dựng và triển khai ngay để tháo gỡ những nút thắt của các dự án.

Thứ ba, Nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án. Hiện nay, Chính phủ đang dự thảo Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (sửa các Nghị định 45, 46/2013/NĐ-CP), trong đó, có nội dung về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng khi tính tiền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị có cơ chế để xác định chi phí mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án một cách hợp lý, để khắc phục tình trạng gần như DN phải mua lại hai lần như hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Thứ tư, Nhà nước cần đảm bảo nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản có tính trung hạn và dài hạn, nhưng hiện nay chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn trước hết là nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý.

Nhà nước cần có cơ chế để tạo nguồn vốn tín dụng cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội dài hạn, tối thiểu 20 năm, với lãi suất khoảng 3 - 3,5%/năm, cũng là một nhân tố góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

* Xin cảm ơn ông!

>Hy vọng điều gì ở dòng vốn ngoại trong thị trường bất động sản?

>Doanh nghiệp nhận định về thị trường bất động sản 2016

>M&A bất động sản 2016: Bắt đầu tăng nhiệt