Tăng trưởng tín dụng: Cẩn trọng với cho vay BĐS

Tỷ lệ nợ xấu của một số ngân hàng (NH) thời gian qua có sự "đóng góp" không nhỏ của nhiều dự án bất động sản (BĐS). Vì thế, trước sự "ấm lại" của thị trường BĐS, các NH đang có nhiều giải pháp để tránh "vết xe đổ” này.

Đọc E-paper

Theo bà Nguyễn Thị Hồng - Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, giao dịch nhà ở trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh, đạt hơn 14.000 giao dịch.

Hiện nay, dư nợ cho vay BĐS đạt 330.000 tỷ đồng, tăng khoảng 70% so với giai đoạn đầu năm 2012. Đánh giá của chuyên gia NH VIB cũng cho biết, thị trường BĐS đã có những biến chuyển khởi sắc kể từ giữa năm 2014.

Sáu tháng đầu năm 2015, thị trường này đã có những kết quả rất khả quan với 14.000 giao dịch thành công, gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, hàng tồn kho cũng giảm theo.

Tín dụng của ngành NH đã tăng trưởng ngay những tháng đầu năm và lũy kế 4 tháng qua là 2,78%, theo số liệu được Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia vừa công bố. Đây được xem là mức cao nhất trong 3 năm gần đây.

Các yếu tố góp phần thúc đẩy tăng trưởng tín dụng là do lãi suất giảm, nhu cầu vốn của khách hàng trở lại. Trong đó, phải kể đến tín dụng cho vay mua nhà. Và thực tế, tăng trưởng dư nợ tín dụng của các NH cải thiện 5 tháng đầu năm có phần cho vay mua nhà.

Ông Godfrey Swain - Giám đốc Khối NH bán lẻ, NH VIB, cho biết: "Vay mua BĐS tại các dự án cũng đang tăng trưởng với phân khúc chủ yếu là tầm trung với giá nhà khoảng từ 1,5 - 2 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng tín dụng khách hàng cá nhân trong lĩnh vực BĐS của VIB đến nay là 2,74%".

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo: "Cho vay BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi tín dụng tăng trưởng nóng kèm theo nguy cơ bong bóng. Vì vậy, NH cần lựa chọn kỹ phân khúc thị trường khi cho vay lĩnh vực này".

Đơn cử như Dong A Bank bị rơi vào nợ xấu là do khoản nợ của nhóm doanh nghiệp BĐS, trong đó có Công ty CP Bất động sản Phát Đạt.

Tại đại hội cổ đông Eximbank, nhiều cổ đông đặt câu hỏi liên quan đến khoản cho vay "sân sau" là Eximland với số tiền hơn 300 tỷ đồng có phải thành nợ xấu khi NH giảm lãi nợ vay cho Eximland 98 tỷ đồng?

Trong khi các NH đang phải giải bài toán quản trị rủi ro khi cho vay BĐS thì việc thông tư quy định các NH phải bảo lãnh cho người mua BĐS càng làm cho NH tiếp tục phải đau đầu với việc quản trị rủi ro.

Qua tìm hiểu, một số NH "vui vẻ” bảo lãnh cho khách hàng mua BĐS vì đây là sân sau của các NH này.

Còn với các NH "không có sân sau" thì rất e ngại, bởi theo lý giải, họ vừa phải bảo lãnh vay cho chủ đầu tư thực hiện dự án, vừa bảo lãnh cho khách hàng mua dự án sẽ rất rủi ro.

Ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ pháp chế Ngân hàng Nhà nước, cũng cho rằng: "Việc bảo lãnh bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai của NH thương mại là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao, vì về bản chất, đây là việc NH thương mại bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát của NH thương mại như khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình...".

Thông thường, giá trị bảo lãnh đối với các dự án BĐS là rất lớn, do đó trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh cùng là một thì có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng đối với một khách hàng.

Trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh là hai thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của NH bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

Ông Đoàn Thái Sơn cho rằng: "Đây là một bảo lãnh phức tạp vì liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý, thị trường biến động, do vậy khả năng NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh là rất cao".

Ông Godfrey Swain chia sẻ: "Để giảm nợ xấu, VIB tập trung nhiều nhất là vay mua,nhận chuyển nhượng nhà đã có sổ đỏ. Để hạn chế những rủi ro cho vay BĐS, VIB chỉ cho vay mua BĐS phục vụ nhu cầu an cư chứ không áp dụng với mục đích kinh doanh BĐS, kết hợp với các công ty định giá uy tín để có thể đưa mức giá, khung giá phù hợp với thị trường để tránh nguy cơ giá ảo, hạn chế rủi ro. Do đó, với các biến động của thị trường vẫn nằm trong khả năng kiểm soát của VIB".

Phó tổng giám đốc Viet Capital Bank - ông Nguyễn Hoài Nam cũng chia sẻ: "Hiện tổng dư nợ tín dụng cho vay mua BĐS chiếm tỷ lệ khoảng trên 20% trong tổng dư nợ của khối tín dụng cá nhân tại Viet Capital Bank. Chỉ ưu tiên cho vay các dự án có liên kết với NH, thẩm định giá BĐS, tính pháp lý của các dự án BĐS minh bạch và chặt chẽ, xác minh nguồn thu nhập của khách hàng để đảm bảo khả năng thanh toán lãi và gốc...".

>Kiến nghị ngân hàng nước ngoài tham gia bảo lãnh dự án BĐS

>33 ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh BĐS

>Bảo lãnh ngân hàng: Bài toán khó cho BĐS

>Bảo lãnh căn hộ: Khi ngân hàng "nuôi" nợ để đòi nợ