Vốn cho bất động sản: Cơn khát giữa sa mạc

Huy động vốn luôn là bài toán khó giải của các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), đặc biệt trong thời điểm thị trường còn nhiều khó khăn.

Đọc E-paper

Q.7, TP.HCM

Nhà nhà gọi vốn

Không ít hội thảo đã đề cập, khó khăn lớn nhất của DN BĐS Việt Nam là vốn. Đặc thù của nhiều DN nội là có "3 làm 7", có "2 làm 8" (vốn chỉ có 2 nhưng để triển khai dự án phải vay mượn đến 8) và hệ lụy là gặp khó khi thị trường đi xuống, nguồn vốn huy động từ khách hàng giảm sút; trong khi đó, do e ngại nợ xấu, các ngân hàng cẩn trọng hơn khi xem xét cho DN BĐS vay.

Khi đó, kênh huy động được nhiều DN sử dụng là phát hành cổ phiếu, trái phiếu chuyển đổi (đối với công ty niêm yết), kêu gọi nhà đầu tư (NĐT) bỏ vốn vào dự án... Điển hình như trường hợp của Quốc Cường Gia Lai (QCG), Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House), Công ty CP Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương (PPI), Năm Bảy Bảy (NBB), Đất Xanh (DXG),... Song, ngoại trừ những công ty như Vingroup (VIC), Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), hành trình tìm vốn của các công ty khác đối diện không ít gian nan.

Có thể kể đến như trường hợp của Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH), từ năm 2012, Công ty đã lên phương án cổ phiếu cho cán bộ - công nhân viên, cổ đông hiện hữu với giá trị lần lượt là 13,8 tỷ và 138,5 tỷ đồng nhằm cơ cấu lại nguồn vốn đồng thời phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi riêng lẻ để bổ sung vốn triển khai các dự án.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, kế hoạch này vẫn chưa được hiện thực hóa, một phần do kết quả kinh doanh không khả quan, thậm chí Công ty còn lọt vào nhóm "nợ nghìn tỷ”. Dù đã cơ cấu lại các khoản nợ ngắn hạn, các khoản đầu tư vào công ty liên kết nhưng để huy động vốn, năm nay, VPH đã nhắm vào việc bán bớt các dự án BĐS hơn là phát hành cổ phiếu.

Trong khi đó, thay vì đặt trọng tâm thực hiện tiếp kế hoạch phát hành 18 triệu cổ phiếu còn dở dang của năm 2013, bà Trần Thị Hường, Phó tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Phát Đạt (PDR) chia sẻ, việc phát hành cổ phiếu ở thời điểm này không mấy khả quan vì NĐT vẫn còn mất niềm tin vào lĩnh vực BĐS. Do đó, Công ty chờ điều kiện thuận lợi hơn sẽ tiến hành, còn hiện nay đã có đối tác ngoại cùng rót tiền để triển khai các dự án về nhà ở.

Riêng với trường hợp của QCG, mới đây, để giải quyết bài toán tài chính cho dự án Phước Kiển - Nhà Bè với tổng vốn đầu tư 7.300 tỷ đồng, Công ty đã đưa ra phương án tìm đối tác có năng lực liên doanh, vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu không chuyển đổi có thời hạn từ 3 - 5 năm với tổng giá trị từ 1.500 - 2.000 tỷ đồng để hoàn tất việc đền bù và triển khai xây dựng hạ tầng nhằm tạo ra sản phẩm từ quý II/2015.

Theo chia sẻ của bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT QCG, đến nay, dự án Phước Kiển - Nhà Bè đã sử dụng hơn 2.500 tỷ đồng vốn vay. Việc phát hành trái phiếu của một vài DN trong thời điểm này được giới đầu tư nhận xét là cách để huy động vốn nhanh khi cổ phiếu của công ty kém hấp dẫn và lãi suất mà NĐT được hưởng cao hơn mức lãi suất huy động của ngân hàng. Tuy nhiên, mức độ thành công khi phát hành trái phiếu DN hay trái phiếu cho dự án còn tùy thuộc vào uy tín của DN và tổ chức bảo lãnh.

Chịu thiệt trong ngắn hạn

Trên thực tế, đã có một vài DN gặt hái được thành công khi huy động vốn từ kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Chẳng hạn, tháng 3/2014, Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) đã phát hành thành công 25,5 triệu cổ phiếu trong đợt phát hành riêng lẻ (mức 18.000 đồng/cổ phiếu) cho 6 NĐT tổ chức, đã huy động được 459 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT NLG, năm 2014, nhu cầu vốn đầu tư của Công ty ở vào khoảng 450 tỷ đồng để triển khai các dự án nhà ở vừa túi tiền và dòng sản phẩm mới Nam Long Home và số vốn trên sẽ phục vụ cho mục tiêu này.

Ngoài ra, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc NLG, cũng cho hay, kế hoạch trong vòng 3 năm tới, lợi nhuận sẽ tăng gần 5 lần (so với mục tiêu 99 tỷ đồng năm 2014), quỹ đất và sản phẩm cung ứng ra thị trường cũng gia tăng, do đó, nhu cầu vốn là rất lớn, Công ty sẽ kêu gọi thêm nhiều đối tác tham gia thông qua nhiều phương thức hợp tác.

Song, đại diện NLG cho biết, để thuyết phục được NĐT, nhất là NĐT nước ngoài như sự kiện hồi tháng 3 vừa qua, Công ty phải mất hơn 1 năm để hệ thống hóa các quy trình quản lý, triển khai công việc, cơ cấu lại nhân sự, tài chính DN... theo chuẩn quốc tế với sự tư vấn của các cổ đông ngoại hiện hữu cũng những chuyên gia đến từ New York, Mỹ.

Đứng ở góc độ NĐT tài chính, giám đốc một công ty quản lý quỹ đầu tư nước ngoài cho biết, khi DN niêm yết muốn kêu gọi vốn ngoại thông qua việc phát hành trái phiếu hay cổ phiếu riêng lẻ, ít nhất DN phải minh bạch về quản trị lẫn tài chính.

Thậm chí, như trường hợp của NBB, công ty này đã có nhiều thay đổi trong gần 2 năm qua, từ việc chọn kiểm toán thuộc nhóm "Big Four" cho đến việc cơ cấu lại hoạt động của Công ty để có được mục tiêu lớn hơn. Dự kiến, ngày 24/6 tới, NBB sẽ họp đại hội cổ đông bất thường để thông qua phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông nước ngoài.