Tách chủ đầu tư khỏi vai trò quản lý

LTS: Liên quan đến vấn đề có nên tách biệt quyền đại diện và quản lý của ban quản trị (BQT) chung cư (trong đó có đại diện từ phía chủ đầu tư dự án) mà Báo Doanh Nhân Sài Gòn đã đề cập trong bài viết "Quản lý chung cư: nhà bên trong, ngóng bên ngoài" (số 269), ông Danny Dao, Tổng giám đốc Công ty DTZ Việt Nam đã bày tỏ quan điểm.

Đọc E-paper

Theo quy định của cơ quan chức năng, thành lập BQT chung cư là để bảo vệ quyền lợi cho dân cư, đảm bảo nguồn kinh phí mà cư dân đóng góp được sử dụng hiệu quả, tách hẳn việc quản lý chung cư ra khỏi quyền lợi và trách nhiệm của chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc bán và bàn giao căn hộ.

Tuy nhiên, để quản lý và vận hành chung cư một cách suôn sẻ và theo quy trình chuyên nghiệp thì BQT nên chỉ định một đơn vị quản lý có năng lực và kinh nghiệm để quản lý.

Đơn vị quản lý sẽ có trách nhiệm quản lý nguồn doanh thu cũng như chi phí hợp lý; đồng thời thực hiện các quy trình quản lý chung cư một cách chuyên nghiệp, bảo đảm mọi hoạt động trôi chảy.

Ngoài ra, đơn vị quản lý phải có trách nhiệm giải trình cụ thể tất cả các thắc mắc liên quan đến tài chính thu - chi trong chung cư với BQT và với các cơ quan chức năng.

Tại các nước phát triển, người dân mua nhà trong chung cư chủ yếu theo hình thức trả góp dài hạn (20 - 30 năm) và thường tỷ lệ sở hữu tư nhân vào khoảng 50%, khác với đặc thù của Việt Nam với tỷ lệ này khoảng 80% - 95%.Vì vậy, tỷ lệ sở hữu ở nước ngoài không phụ thuộc vào việc đóng tiền mua nhà ngay từ đầu.

Hơn nữa, tỷ lệ này lớn hay nhỏ đều không ảnh hưởng đến vấn đề quản lý chung cư vì chủ đầu tư sẽ không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho đơn vị thứ 3 có chuyên môn về quản lý thực hiện công việc này.

Đơn vị thứ 3 như mô hình quản lý của Singapore, Úc, Hoa Kỳ và các nước phương Tây khác là thông qua hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ và thậm chí là hợp tác xã quản lý như tại một số nước Đông Âu.

Thông qua các hiệp hội và tổ chức chuyên nghiệp, công việc quản lý chung cư đã tách bạch rõ ràng vai trò đầu tư và vai trò quản lý, đồng thời nâng cao quyền của chủ sở hữu căn hộ.

Các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ sẽ được giải quyết trên cơ sở bình đẳng về quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ với chủ đầu tư. Mô hình này đã được áp dụng thành công ở các nước trong khu vực và trên thế giới từ nhiều năm nay.

Còn nói theo định nghĩa của Việt Nam thì hiệp hội các chủ hộ là hội đồng cư dân, hoặc cộng đồng các chủ sở hữu chung cư. Cộng đồng chủ sở hữu chung cư là người trực tiếp quản lý ngôi nhà chung thông qua BQT như pháp luật đã quy định.