Luật Đất đai: Băn khoăn chờ hướng dẫn

ĐỖ HẢI| 05/12/2013 09:33

Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có đề cập đến vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm là ổn định khung giá đất và việc đền bù giải tỏa. Các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp phát triển dự án vẫn đang chờ vào nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể mới hết băn khoăn.

Luật Đất đai: Băn khoăn chờ hướng dẫn

Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có đề cập đến vấn đề được nhiều doanh nghiệp quan tâm là ổn định khung giá đất và việc đền bù giải tỏa. Theo đó, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung thì Chính phủ điều chỉnh khung cho phù hợp. Tuy nhiên, phía doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp phát triển dự án vẫn đang chờ vào nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể mới hết băn khoăn.

Đọc E-paper

Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức: Phải có chế tài cụ thể khi giải phòng mặt bằng!

Trong vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng, quy định mới không mấy thay đổi, việc đền bù dự án trước nay vẫn do doanh nghiệp chủ động thương lượng với người dân. Do vậy, tôi kiến nghị trong thông tư hướng dẫn thi hành nên có quy định rõ về cách thức thực hiện.

Theo đó, việc quyết định giá đền bù dự án phải căn cứ vào phần định giá của một tổ chức độc lập nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả chủ đầu tư dự án và người dân (đối tượng thuộc diện giải tỏa). Tổ chức này phải có tư cách pháp nhân, đủ thẩm quyền được nhà nước công nhận.

Trong trường hợp cả doanh nghiệp và người dân vẫn chưa thấy thỏa đáng thì có thể tự chủ động theo cách: nhà nước chọn một đơn vị định giá; doanh nghiệp chọn một và phía địa phương (đại diện cho cộng đồng dân cư nơi hình thành dự án) cũng thế.

Sau đó, ba bên sẽ đưa ra mức giá riêng. Nhà nước sẽ căn cứ trên các mức giá này để tìm "mẫu số chung". Một khi đã thống nhất được mức giá đền bù thì các bên phải tuân thủ.

Trong trường hợp có sự "bất hợp tác" thì phải có biện pháp chế tài hoặc đưa ra tòa án xử lý để đi đến việc trưng mua phần diện tích đất thuộc phạm vi giải tỏa làm dự án. Vì thực tế hiện nay xảy ra tình trạng dự án đã giải tỏa đến 95%, nhưng 5% còn lại thì kéo dài, khó thương lượng do người dân đòi đền bù giá cao.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành: Quy định rõ vai trò của nhà nước trong hiệp thương ba bên!

Việc ổn định khung giá đất 5 năm và quy định mức điều chỉnh theo biên độ (+/-) 20% tùy theo biến động của giá thị trường là phù hợp, giúp doanh nghiệp xác định được giá trị các dự án để đi đến quyết định nên hay không nên tham gia.

Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất phải đóng, chứ không như hiện nay, doanh nghiệp thường bán hàng trước, còn giá đất thì được các đơn vị thẩm định giá công bố sau.

Song, tôi vẫn còn phân vân vấn đề giá đền bù khi giải phóng mặt bằng làm dự án. Như hiện nay, nói là đền bù theo giá thị trường nhưng "chín người mười ý”, ai cũng có định nghĩa giá thị trường theo cách nhìn nhận riêng của họ.

Do đó, trong thông tư hướng dẫn thi hành Luật cũng cần quy định rõ vai trò của chính quyền trong vấn đề hiệp thương giữa ba bên: doanh nghiệp - chính quyền và công ty thẩm định giá. Nếu không có sự hỗ trợ từ phía cơ quan nhà nước, dù giá đền bù đã duyệt nhưng liệu doanh nghiệp có đủ thẩm quyền để xử lý những "ca khó”.

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư BQH & các cộng sự: Cần có thời gian mới xác định được hiệu quả của chính sách

Ổn định khung giá đất trong vòng 5 năm và có thể điều chỉnh khi giá phổ biến trên thị trường thay đổi (+/-) 20% sẽ tốt cho doanh nghiệp trong vấn đề tính chi phí đầu tư dự án.

Tuy nhiên, như thế nào gọi là "giá thị trường" lại là chuyện cần xem xét vì 100 người tham gia thị trường thì đã có 100 ý kiến khác nhau về giá. Trong trường hợp giá thị trường biến động (+/-) 20% so với khung giá thì đâu là cơ sở để xác định và phải mất bao lâu mới có thể điều chỉnh khung giá đất phù hợp? Độ trễ có thể dẫn đến những khó khăn trong việc tính thuế.

Do đó, tính hiệu quả của chính sách mới này cũng cần phải có thời gian thử nghiệm mới có thể khẳng định có phù hợp với thị trường hay không.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành: Quan trọng là giá để xác định tiền sử dụng đất

Luật Đất đai sửa đổi quy định thông qua việc ổn định khung giá đất 5 năm là điều đáng mừng nhưng với điều kiện phải quy định rõ ràng. Doanh nghiệp đang chờ nghị định và thông tư hướng dẫn cụ thể.

Vì như hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua chỉ mới quy định tính ổn định của khung giá đất chứ chưa nói đây là giá để phục vụ cho mục đích đền bù hay là căn cứ để tính tiền sử dụng đất? Ngay như thời gian vừa qua, năm nào các địa phương cũng có khung giá đất nhưng rất hiếm khi áp dụng vào thực tế.

Cụ thể, tiền sử dụng đất của doanh nghiệp vẫn tính toán theo cách khác, không theo khung giá. Do đó, vấn đề tiền sử dụng đất của doanh nghiệp vẫn còn là ẩn số cần được giải tỏa.

Nếu chỉ giải quyết tính ổn định mà không chú trọng đến mục đích của khung giá đất thì rất khó để doanh nghiệp tính toán được chi phí làm dự án và cũng không gỡ được vướng mắc của doanh nghiệp.

(0) Bình luận
Nổi bật
Đọc nhiều
Luật Đất đai: Băn khoăn chờ hướng dẫn
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO