Không thể chỉ dựa vào ngân hàng

Rất khó xác định nguồn vốn xã hội đổ vào bất động sản là bao nhiêu, ngoài các con số thống kê được từ ngân hàng. Cần tạo cơ sở pháp lý cho những kênh huy động vốn khác, mới mong đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của xã hội.

Nhiều công trình bất động sản có khi bị ngưng trệ chỉ vì các chủ đầu tư cãi nhau Ảnh chỉ mang tính minh hoạ. Ảnh: Lê Quang Nhật

Đó là một trong những thông tin nổi bật tại cuộc hội nghị bất động sản quốc tế trong hai ngày cuối tuần qua. Số liệu thống kê từ hội nghị cho thấy, năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản là 132.545 tỉ đồng, chiếm 9,15% dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Tính đến 30.6.2009, dư nợ trên tiếp tục tăng khoảng hơn 10%.

Vốn ngân hàng: không ổn định


Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho hay, các khoản cho vay trung dài hạn chiếm trên 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản và tỷ lệ này được giữ ổn định khá dài qua các năm. Tuy nhiên, nguồn vốn trung, dài hạn chỉ chiếm 19 – 20% vốn huy động.

Ông Phạm Anh Dũng, tổng giám đốc ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn nhận xét, chỉ riêng TP.HCM và Hà Nội, mỗi năm cần bổ sung lượng vốn đầu tư bất động sản khoảng 15.000 – 20.000 tỉ đồng. Nhưng ngân hàng bị hạn chế do nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, và phải cân đối nguồn vốn này cho vay trung dài dạn. Ông Dũng nêu cụ thể, từ 10.8.2009, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn theo quy định bị điều chỉnh giảm từ 40 xuống 30%. Và nguồn vốn cho vay bất động sản ngay lập tức bị ảnh hưởng.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng, nguồn vốn từ ngân hàng “lúc mở, lúc siết” đã gây khó khăn cho thị trường. Một thời gian, các ngân hàng đua nhau kéo dài thời gian cho vay đến 10 – 20 năm. Nhưng đến khi nguồn vốn khó khăn, thì ngưng cho vay mới đối với các khoản cho vay dài.

Ông Hạnh cũng cho biết, ngân hàng cho vay bất động sản chủ yếu phải có tài sản bảo đảm. Nhưng tình trạng pháp lý của bất động sản nhiều món chưa đảm bảo điều kiện cho thế chấp cũng làm hạn chế nguồn vốn có thể giải ngân.

Nguồn khác: thiếu khung pháp lý

Ông Nguyễn Sơn, vụ trưởng vụ phát triển thị trường, uỷ ban Chứng khoán nhà nước cho rằng: “Nhu cầu vốn cho bất động sản là vốn trung và dài hạn. Điều đó chỉ có được khi thị trường chứng khoán đủ mạnh làm bà đỡ cho việc phát hành chứng khoán bất động sản. Tuy nhiên, vẫn thiếu khung pháp lý về chứng khoán hoá các khoản vay bất động sản…”

Ông Hạnh cũng cho rằng, cần chứng khoán hoá bất động sản để thu hút vốn.

Ông Lê Chí Hiếu, chủ tịch HĐQT công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức đưa ra các giải pháp đang được nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam dùng để giải quyết vốn là nguồn vốn từ chủ sở hữu; phát hành trái phiếu; vay ngân hàng, tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư; huy động vốn khách hàng, liên doanh liên kết, các quỹ tín thác bất động sản.

Ông Hiếu trình bày khá sâu về việc liên doanh liên kết. Ưu điểm là giảm được đòn bẩy tài chính… Nhưng một rủi ro của việc này là thường xung đột lợi ích, xung đột phong cách lãnh đạo hoặc không thống nhất được phương pháp điều hành… Trên thực tế nhiều công trình dang dở chỉ vì các chủ đầu tư… cãi nhau. Trong lúc đó, ông Trần Kim Chung, trưởng ban nghiên cứu chính sách đầu tư viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đề cập đến hàng loạt giải pháp cần được khai thông về mặt pháp lý.

Theo ông Chung, cần nghiên cứu ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là văn bản pháp luật cần thiết để làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Ông Chung cho biết, hiện đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình quỹ tiết kiệm bất động sản. Tuy nhiên, do chưa có khuôn khổ pháp lý, nên việc hiện thực hoá nguồn vốn này chưa xảy ra. Trên thực tế, cũng đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành

Nhưng luật về quỹ đầu tư bất động sản… chưa có. Việc phát hành trái phiếu bất động sản cũng đã manh nha hình thành, nhưng chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa triển khai được. Ông Chung cho rằng, chỉ khi nào các quỹ được hình thành và vận hành thực tế, thị trường bất động sản mới có một nguồn tài chính bền vững.