Đà Nẵng: Tương lai gần chưa xảy ra "đô thị không người ở"

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang tiếp tục sốt, kéo theo hàng loạt dự án đô thị mới xuất hiện. Liệu Đà Nẵng có tránh được vết xe đổ "đô thị không người ở" đã diễn ra ở một số thành phố khác.

Ông Richard Leech, Giám đốc Chi nhánh CBRE Việt Nam, cho rằng, một tương lai ảm đạm về các đô thị không người ở chưa thể xảy ra ở Đà Nẵng, nơi có các điều kiện nền tảng rất tốt để phát triển kinh tế.

Quy hoạch của Đà Nẵng trong mấy năm nay khá phù hợp với nhu cầu phát triển thành phố và tìm được sự đầu tư tương ứng với quy hoạch đó.

Ví dụ một số dự án ven biển được quy hoạch để xây dựng biệt thự, căn hộ cao cấp phục vụ nghỉ dưỡng. Sản phẩm này được bán mạnh, tỷ lệ bán tổng quan của biệt thự khoảng 52,2% tính đến hết tháng 3/2011.

Trong bối cảnh sáng sủa đó, nhiều nhà đầu tư quyết định mua các biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng. Tuy nhiên, BĐS cao cấp cũng đã đi gần hết độ an toàn đầu tư, bởi tính thanh khoản thấp, bởi tỷ lệ công suất buồng phòng du lịch của các resort 4 - 5 sao tại khu vực chỉ đạt mức 50%, chưa thật sự thích hợp cho các đối tượng không có sẵn tiền nhàn rỗi đầu tư vào phân khúc này.

Vì vậy, BĐS cao cấp vẫn xảy ra tình trạng kẻ bán đắt như tôm tươi, người ì ạch ôm đất trống. Bên cạnh một số dự án bán khá chạy trong một thời gian ngắn, thì số khác phải điều chỉnh tiến độ vô thời hạn, san lấp mặt bằng cầm chừng để giữ đất.

Cách đây 3 năm, Đà Nẵng đặt hy vọng vào dự án khổng lồ khu đô thị lấn biển Đa Phước 210 hecta do Hàn Quốc đầu tư 300 triệu USD sẽ thay đổi bộ mặt quy hoạch cận trung tâm thành phố. Sau lễ động thổ, công trình khởi động dăm tháng rồi giãn tiến độ.

Dù lý do được cấp chính quyền địa phương đưa ra là các chủ đầu tư khó khăn tài chính sau khủng hoảng kinh tế thế giới, nhưng các chuyên gia CBRE xác nhận, khó khăn thật sự của từng dự án nằm ở việc không bán được sản phẩm quá cao cấp, vì nguồn cung ào ạt.

Nếu thị trường này vẫn thật sự “nóng” thì việc triển khai dự án vẫn sẽ rất nhanh như đang thấy ở các dự án Sông Hàn Novotel, trung tâm cao ốc văn phòng, căn hộ của Vina Capitol, Hyatt Agency.

Dù sao việc tạm dừng hoặc giãn tiến độ dự án BĐS cao cấp của một số chủ đầu tư vẫn giảm thiểu sự lãng phí hơn là đầu tư ào ạt để biến những bãi biển đất vàng 5 sao thành những cao ốc không sáng đèn hay đô thị không người.

Khi thị trường BĐS cao cấp trầm lắng, đọng hàng, thành phố vẫn tiếp tục quy hoạch hàng loạt đô thị mới ở các khu vực ngoại ô, ven biển, ven bán đảo Sơn Trà.

Thị trường chứng kiến thay đổi lớn khi tỷ lệ dự án xây văn phòng hạng C đã vươn lên 46% và dự báo sắp đến sẽ tăng thêm để phù hợp với nhu cầu thuê văn phòng giá rẻ. Và thay vì chú ý vào các BĐS cao cấp, các nhà đầu tư thứ cấp chuyển chú ý vào đất nền biệt thự và căn hộ liên kế ở các khu đô thị mới.

Hầu hết các khu đô thị mới như Golden Hills, Hòa Xuân, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn đều giai đoạn khởi động trong san lấp mặt bằng, làm đường giao thông và cung ứng hàng nghìn lô đất nền trên giấy. Tuy nhiên, cần phải tính kỹ để tránh xảy ra tình trạng "đô thị không người ở" đầu cơ và nguồn cung vượt cầu.

Trong vài năm nay, thành phố này đã có 7.600 lô đất nền biệt thự rao bán. trong đó có 3200 lô đất nền tung ra ngay quý I/2011; 5.000 lô khác sẽ tung ra thêm từ nay đến cuối năm hâm nóng nạn đầu cơ địa ốc giai đoạn đầu sóng của dự án giá còn rẻ.

Ông Nguyễn Đắc Trung, Trưởng phòng Nghiên cứu CBRE Đà Nẵng, khẳng định giá đất nền biệt thự ở Đà Nẵng đã tăng 40% so với cuối năm 2010. Đó là cơ hội vàng của người lướt sóng địa ốc nhưng đó cũng là nỗi lo khi nguồn cung tiếp tục tăng mạnh, và người có nhu cầu ở thực sự phải đối mặt với bong bóng địa ốc không có khả năng mua nhà.

Với 1,3 - 1,5 tỷ đồng có một lô đất nền biệt thự là cái giá dễ thu hút nguồn vốn trong dân. Người Đà Nẵng “phát sốt” trước các thông tin về đất nền các khu đô thị mới, và thị trường càng náo loạn với sự bùng nổ chiến dịch “thổi giá” bằng tin đồn.

Tuy vậy, đầu tư một khoản tiền từ sự thu nhập chính đáng vào địa ốc, ai cũng mong muốn một tương lai tốt ở các khu đô thị mà mình góp tiền mua đất, cất nhà. Đối tượng này có thể làm tăng hiện tượng bong bóng giá đất, xảy ra tình trạng những đô thị không sử dụng hết công năng trong năm bảy năm đến.

Những bất ổn từ nền kinh tế làm giảm kỳ vọng các đô thị mới sầm uất nhanh chóng như dự báo từ các chủ đầu tư. Nhiều dự án khu đô thị cần tự động điều chỉnh để tránh viễn cảnh làm đường giao thông cho bò đi gặm cỏ, tăng tỉ lệ sản phẩm hạng B, hạng C và đất nền phù hợp hơn nhu cầu của số đông người có nhu cầu nhà ở đến từ các vùng lân cận như Huế, Quảng Nam, Dung Quất, Quy Nhơn.