Căn hộ trung - cao cấp: Khi cung lấn át cầu

Thị trường căn hộ tại TP.HCM được nhận định đang có sự lệch pha cung cầu: nguồn cung sản phẩm trung - cao cấp lấn át trong khi nhu cầu của thị trường lại tập trung ở phân khúc bình dân.  

Đọc E-paper

Một báo cáo về tổng quan thị trường bất động sản quý III/2016 của CBRE Việt Nam cho thấy, từ năm 2014 - thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục đến hết tháng 9/2016, trong tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM thuộc 4 phân khúc (hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân), thì căn hộ trung - cao cấp chiếm ưu thế.

Nhận định của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cũng cho biết, từ năm 2015 - 2017, 80% nguồn cung trên thị trường thuộc về phân khúc căn hộ trung - cao cấp. Mặc dù có tính thanh khoản ổn định và nhu cầu cao, song căn hộ bình dân (giá từ dưới 800 USD/m²) chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung.

Sự lệch pha cung cầu này được các chuyên gia trong các cuộc hội thảo chuyên ngành gần đây tại TP.HCM đánh giá là sẽ tạo nên những rào cản khiến việc hấp thụ ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp (giá từ 800 - 1.500 USD/m² và từ 1.500 - 3.500 USD/m²) trong năm 2017 đối diện với không ít áp lực.

Những người mua căn hộ trung - cao cấp là giới có tiền. Tại một hội thảo bất động sản do Forbes Việt Nam tổ chức hồi tháng 11/2016, một chuyên gia bất động sản cho rằng, người mua bất động sản thuộc phân khúc trung - cao cấp thường đã có nhà nên mua chủ yếu để đầu tư. Nếu với mục đích đầu tư, từ 2014 đến nay, họ đã bỏ tiền vào những dự án tiềm năng, nên năm 2017 lượng tiền của nhóm khách hàng này đã phần nào bị hạn chế.

>>Bất động sản hạng sang khó "cất cánh" trong 2017

Như vậy, sẽ còn 2 nhóm khách hàng tiềm năng khác là Việt kiều và người nước ngoài. Nhóm khách này được đánh giá sẽ "xuống tiền" vào bất động sản trung - cao cấp vì hiện giá nhà ở tại Việt Nam còn khá rẻ và việc đánh thuế nhà ở (ngôi nhà thứ hai) chưa thực thi nên thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dư địa để khai thác.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, kể từ khi quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam (từ ngày 1/7/2015), tỷ lệ sở hữu nhà được nâng lên. Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2016, trong tổng số bán được bởi CBRE thì 29% người nước ngoài mua nhà để ở (cùng kỳ 2015 chỉ 3%), 38% mua để cho thuê (cùng kỳ 2015 là 18%) và 21% mua để bán (cùng kỳ 2015 là 60%). Như vậy, tỷ lệ mua để cho thuê chiếm ưu thế.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, tỷ lệ vay ngân hàng của nhóm khách mua nhà ở trung - cao cấp thường thấp, bởi họ có năng lực tài chính. Mục đích họ mua căn hộ trước hết là để đảm bảo dòng tiền, tránh rủi ro khi bỏ tiền vào những kênh đầu tư khác, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận kỳ vọng do bất động sản cao cấp hiếm khi bị mất giá theo thời gian.

Với đặc tính về vị trí đắc địa, chất lượng đảm bảo, nhà ở trung - cao thường dễ cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ thuộc phân khúc này hiện đang dao động từ 6 - 7%/năm, cao hơn so với mức gửi ngân hàng.

Cũng theo ông Duy, do nguồn cung lớn nên khi cho thuê, việc cạnh tranh về giá giữa các khu nhà ở trung - cao cấp khá gay gắt. Chẳng hạn, một khu nhà có vài nghìn căn ở TP.HCM, 60% khách mua hướng đến mục đích cho thuê. Lúc đầu, mức giá được chào thuê là 1.600 USD/tháng/căn 2 phòng ngủ nhưng sự cạnh tranh đã kéo mức giá về 1.300 USD, song vẫn khó cho thuê. Đó là chưa kể gần đó còn hàng chục khu nhà đang và sắp đưa vào khai thác.

>>Phong thủy cho căn hộ 2 - 3 phòng ngủ

Với mức độ cạnh tranh về việc đưa sản phẩm ra thị trường lẫn việc cho thuê, một câu hỏi được nhiều người đặt ra là liệu năm 2017, nguồn cung căn hộ trung - cao cấp có bước vào giai đoạn "nhỏ giọt" nhằm tránh "dội hàng" giữa các nhà phát triển, đặc biệt ở những khu vực "điểm nóng" trong năm 2016 là các quận trung tâm, quận 2?

Đại diện bộ phận kinh doanh của Savills Việt Nam nhìn nhận, do sức nóng của thị trường bất động sản năm 2015 quá lớn, nhiều chủ đầu tư đã tập trung phát triển phân khúc trung - cao cấp, dẫn đến nguồn cung tăng đột biến trong năm 2016, nên tỷ lệ hấp thụ trong năm 2017 sẽ chậm hơn năm 2015, bởi nguồn tiền trong dân có hạn.

Còn về nguồn cung sẽ không giảm nhiều do các dự án đã lên kế hoạch triển khai, nếu dừng lại sẽ bị lỡ nhịp và phải đợi đến 3 - 4 năm sau mới có thể tái khởi động. Cho nên, nhà phát triển chấp nhận rủi ro cầu giảm.

Song, nếu nhìn ở góc độ lạc quan, thị trường thứ cấp ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp, thay vì đầu cơ, người mua sẽ chọn hình thức đầu tư dài hạn, thông qua việc cho thuê lấy lợi tức ổn định. Vì hiện nay, với tốc độ đô thị tăng nhanh, dư địa của thị trường cho thuê tại TP.HCM vẫn rất lớn, người thuê không chỉ đơn thuần nhìn vào giá mà còn xem xét tính thuận tiện (kết nối giao thông), tiện ích được tích hợp bên trong khu nhà, nội thất căn hộ.