Bất động sản thời Covid: Chọn phân khúc nào để “xuống tiền” ?

Nhiều ý kiến cho rằng đầu tư vào bất động sản là kênh đầu tư an toàn

Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), năm 2021, có hai ảnh hưởng kép tiêu cực đến thị trường BĐS, đó là Covid -19 và cơn sốt đất "hạ nhiệt". Tuy nhiên, ảnh hưởng của hai yếu tố này chỉ là tạm thời, không đáng quan ngại và không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS trong dài hạn. Bởi lẽ, BĐS luôn là lựa chọn hàng đầu của người Việt so với các kênh đầu tư như vàng, tiền ảo, chứng khoán hay gửi tiết kiệm. Do đó, nếu dịch được kiểm soát, thị trường cuối năm sẽ bật dậy, phục hồi và sôi nổi. Tuy nhiên, sẽ không thể bằng giai đoạn đầu năm.

Hậu Covid-19 cũng sẽ là thời điểm để các NĐT đánh giá lại toàn diện thị trường và sắp xếp các danh mục đầu tư phù hợp. Cùng với đó, NĐT cũng sẽ thêm một lần thận trọng và "bĩnh tĩnh" hơn trước những thông tin quy hoạch cũng như chọn tìm đúng phân khúc người mua đang cần để đầu tư. 

Với phân khúc đất nền, ở những địa phương mới bắt đầu phát triển, quỹ đất còn nhiều thì đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì tỷ suất lợi nhuận tốt (so với phân khúc căn hộ), mức giá phải chăng, khả năng thanh khoản, sinh lời của loại hình BĐS này tốt, đồng thời khả năng rớt giá của nhà đất cũng khá thấp, bởi nó ít chịu những tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng trên thị trường nên NĐT vẫn có thể điều tiết dòng tiền đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, khi chọn đầu tư vào đất nền, NĐT cần xác định rõ khả năng lấp đầy, trờ thành cụm dân cư sầm uất phải từ 8-10 năm. Đặc biệt, tính pháp lý của đất nền tại một số khu vực hiện vẫn chưa rõ ràng, NĐT dễ gặp phải rủi ro nên khi đầu tư cần chú ý.

Với phân khúc BĐS công nghiệp, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Phân khúc này sẽ tiếp tục mở rộng trong thời gian tới, nhờ lợi thế về chi phí cũng như các ưu đãi của Chính phủ về phát triển công nghiệp. Hiện nay nhiều doanh nghiệp đã và đang có những hoạt động đầu tư rất tích cực cho lĩnh vực này. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở có thương hiệu (Branded Residences) cũng tăng trưởng tốt trong vòng 5 năm qua, mang lại lợi nhuận lâu dài bền vững”. 

Cũng theo đánh gía của các chuyên gia, trong năm 2020, mặc dù lượng giao dịch giảm, nhưng giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang đều tăng từ 2-5%, đặc biệt tại TP.HCM có những dự án tăng 15-20%/năm. Vì vậy, đây cũng là phân khúc vẫn còn hấp dẫn. Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Collier Việt Nam: “Ở phân khúc căn hộ, giá vẫn tăng trong năm 2020 bất chấp đại dịch Covid-19. Bên cạnh đó, BĐS liền thổ vẫn có nhu cầu tương đối cao và nguồn cung thì lại hạn chế ở các thị trường Hà Nội và Tp.HCM, và giá có thể tiếp tục tăng trong năm 2021”.

Trong những năm gần đây, phân khúc Condotel và Branded Residence hay được gọi  là sản phẩm “Ngôi nhà thứ hai” cũng nhận được nhiều sự quan tâm từ chủ đầu tư và người mua. Theo bà Trang Lương - Quản lý tư vấn Savills Hotels: “Tại thị trường Việt Nam, sản phẩm “Ngôi nhà thứ hai” thường mang tính chất đầu tư nhiều hơn. Vì vậy, trong giai đoạn thị trường phát triển nóng 2015-2017, hơn 80% số lượng sản phẩm mở bán hàng năm đều đưa ra cam kết lợi nhuận nhằm thu hút người mua. Tuy nhiên trong ba năm trở lại đây, tiêu chí cam kết lợi nhuận đang dần bị thay thế khi người mua hiểu rõ hơn về bản chất của cam kết lợi nhuận và lựa chọn sản phẩm dựa trên nhiều các tiêu chí khác nhau chứ không chỉ quan tâm đến tỷ lệ cam kết lợi nhuận”. 

Vì thế, chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư BĐS thông thường mà các sản phẩm này còn mang tính chất của ngành Khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt. 

Trên cơ sở đó, bà Trang cho rằng, NĐT cần phải nắm rõ rủi ro của mô hình này không chỉ tại giai đoạn bán hàng mà còn nằm ở giai đoạn vận hành. Bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và phụ thuộc nhiều vào điều kiện thị trường, chẳng hạn như dịch Covid hiện nay, nên NĐT cũng cần cân nhắc khi đầu tư. Đặc biệt, với các NĐT sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua ngân hàng thì phải tính đến khả năng chi trả cho đến lúc thị trường tốt như kì vọng để bán. Nếu đầu tư mua dự án lớn, đòn bẩy tài chính cũng lớn theo thì phải cân nhắc kỹ lưỡng.

Với phân khúc khu biệt thự compound - là những khu biệt lập, khép kín riêng biệt, có thiết kế hiện đại, áp dụng công nghệ thông minh, các chuyên gia cũng nhận định  khả năng đầu tư cũng dễ sinh lời trong những năm tới. Theo đánh giá của Công ty DKRA, sau dịch Covid-19, người mua nhà cũng thay đổi xu hướng tìm đến những khu vực sinh sống ven đô ít ồn ào, không khí trong lành, gần gũi với thiên nhiên, có nhiều điều kiện tốt cho sức khỏe nên phân khúc biệt thự compound cũng nằm trong tầm nhắm để các NĐT “xuống tiền”.

Khu biệt thự compound được các chuyên gia nhận định là phân khúc đầu tư dễ sinh lời trong những năm tới

Bà Nguyễn Hương Giang- Thành viên HĐQT - Tổng giám đốc Tây Hồ Group  cũng cho rằng nhu cầu người mua đang dần khó tính hơn, phân khúc này lại dành cho người thu nhập cao, vì thế ngoài các yếu tố về vị trí thì nhu cầu tiện ích, không gian xanh, môi trường sống, nhất là hạ tầng giao thông đi lại thông thoáng, thuận tiện cũng là vấn đề nhóm khách hàng này lưu tâm.

Hiện nay những khu biệt thự compound được xây dựng tại những vị trí trung tâm thành phố như Q. 2, Q. 7 không còn cơ hội đầu tư do mức giá cao. Còn quỹ đất ở trung tâm và vùng ven TP.HCM cũng ngày càng cạn kiệt nên các khu đô thị biệt lập có xu hướng trôi về các khu đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương. Và với các khu đô thị vệ tinh thì ưu thế về khoảng cách địa lý đến TP.HCM càng gần, hạ tầng tốt sẽ là yếu tố quan trọng để NĐT quyết định đầu tư hay không. 

Thực tế trong hai năm qua, nhiều chủ đầu tư dự án đã khá thận trọng trong việc săn tìm quỹ đất tối ưu, theo như chia sẻ của Nhà phát triển dự án iD Junction, Tây Hồ Group đã phải mất rất nhiều năm để săn tìm quỹ đất lớn (40 ha) lại đáp ứng nhu cầu hạ tầng, vị trí như tại khu vực trung tâm Long Thành, nằm ngay nút giao giữa cao tốc Hồ Chí Minh - Long Thành với Quốc lộ 51, sân bay Long Thành và Cảng Cái Mép - Thị Vải. Và với phương châm lấy khách hàng làm trung tâm, chủ đầu tư cũng không “tối ưu” lợi nhuận bằng mọi giá với việc tăng số lượng sản phẩm mà dành hơn 40% tổng diện tích cho cây xanh và mặt nước, nhằm hỗ trợ việc chăm sóc và bảo vệ sức khỏe cho cư dân tương lai.