KS cao cấp tại TP.HCM: Tăng từ cầu, cung đến giá

Công ty tư vấn bất động sản chuyên về lĩnh vực khách sạn (KS) và resort Alternaty vừa công bố báo cáo khảo sát về thị trường KS cao cấp TP.HCM, với những tín hiệu lạc quan về triển vọng dài hạn của ngành công nghiệp KS tại trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam này.

Nội dung chính của báo cáo:

Cầu đã và sẽ tăng

Theo Tổng cục du lịch Việt Nam (VNAT), tổng lượng du khách tới Việt Nam 11 tháng đầu năm 2014 đạt 43,6 triệu lượt, tăng 8,3% so với cùng kỳ năm trước, trong số này khách nội địa chiếm 83,5% (36,4 triệu lượt), tăng 8,9% kể từ năm 2013. Lượng khách quốc tế đạt con số kỷ lục 7,2 triệu lượt, tăng 5,4% so với 2013.

Tổng lượt khách tới TP.HCM cũng tăng đều đặn từ 2,6 triệu lượt lên tới hơn 4 triệu với tỷ lệ tăng trưởng trung bình 11,4% trong giai đoạn 2009 và 2013. Trong 11 tháng đầu năm 2014, thành phố đón khoảng 3,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng 7% so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 50% tổng số khách quốc tế đến Việt Nam.

Đa số khách lưu trú tại những khách sạn cao cấp và hạng sang là người nước ngoài, đặc biệt là người Nhật Bản. Một số cơ sở cao cấp đã chuyển mối quan tâm sang thị trường Nhật với bộ phận marketing nhắm tới những khách doanh nhân Nhật Bản đi công tác.

Nguồn cung đang tăng

Năm 2013 tới 2014 thị trường có 4 khách sạn mới khai trương trong phân khúc cao cấp, nâng tổng số tăng thêm 933 phòng. Năm nay, với việc hoàn thành và khai trương một số KS được mong đợi nhất, bao gồm The Reverie (trước đây là Times Square) và Le Meridien, dự đoán sẽ có sự tăng trưởng lớn trong nguồn cung trong khối khách sạn 5 sao.

636 phòng sắp đi vào hoạt động được kỳ vọng sẽ đẩy tăng trưởng thị trường thêm 30%. Union Square Hotel (trước đây là Vincom A) khai trương năm 2016 sẽ tạo thêm cung mới ở phân khúc này. Dự án The One và Lavenue được dự kiến mở cửa vào năm 2017 và 2018.

Việc mở rộng khách sạn Majestic cũng như tái phát triển Satra Tax Centre cũng được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong vòng 4 năm tới.

Nguồn: Alternaty 12/2014

Dự án Viettel ở đường Cách mạng Tháng 8, với khoảng 424 phòng, được kỳ vọng hoàn tất năm 2016 và sẽ được định vị là cơ sở cao cấp do một thương hiệu nổi tiếng quốc tế điều hành.

Thị trường khách sạn nhìn chung cho thấy những dấu hiệu hồi phục đáng kể từ năm 2012 qua tăng trưởng vững chắc lên tới 60%. Nhóm hạng sang dẫn đầu thị trường trong năm 2013 và 2014 với công suất phòng đạt cao nhất trong các phân khúc, tỷ lệ giao dịch tính riêng trong nhóm đạt 71%.

Tuy nhiên, có một sự khác biệt rõ ràng giữa khách sạn có mức giá cao nhất và các khách sạn còn lại trong nhóm, khi mà khách sạn giao dịch tại mức giá cao cấp có công suất phòng thấp hơn dao động ở mức 65%.

Intercontinental và Sheraton nằm trong số những khách sạn có hoạt động kinh doanh tốt nhất trên thị trường với công suất phòng năm được ghi nhận đạt mức trên 75%.

Mức độ cạnh tranh thể hiện rõ hơn ở phân khúc cao cấp, khi mà những khách sạn 3 hoặc 4 sao cao cấp đưa ra các dịch vụ lưu trú hấp dẫn với địa điểm thuận tiện thuộc quận trung tâm và thách thức những cơ sở 5 sao lớn hơn thuộc quận ngoài. Điều này biến thị trường thành cuộc cạnh tranh quyết liệt trong phân khúc cao cấp, dẫn tới giá phòng và công suất phòng đều giảm và được kỳ vọng đạt mức 66% cho năm 2014. Tuy nhiên, những khách sạn 4 sao quốc tế mới khai trương gần đây, tọa lạc tại những con phố trung tâm, đang trên đà đạt được công suất phòng ấn tượng với tỷ lệ giao dịch đạt trên 75%.

Với những khách dài hạn ở TP.HCM, nhu cầu cho căn hộ dịch vụ cũng khá mạnh với công suất phòng trung bình đạt 84%. Intercontinental và Summerset ở quận 1 đang dẫn đầu thị trường. Các cơ sở nhỏ hơn, không có thương hiệu cũng đang hoạt động hết công suất, đặc biệt là những địa điểm dân cư như quận 2.

Công suất phòng thị trường trong năm 2015 được dự đoán sẽ bị thách thức bởi những đợt khai trương mới trong phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, số lượng phòng mở mới có thể cũng sẽ được cân bằng với việc một số cơ sở đóng cửa các tầng hoặc ngừng kinh doanh để tiến hành tu sửa. Nhóm này bao gồm Park Hyatt, Sheraton, Continental và New World, cùng với các phòng ở Caravelle cũng hiện đang trong giai đoạn này.

Giá được dự đoán tăng

Thị trường khách sạn cao cấp TP.HCM có thể chia làm 3 nhóm: phân khúc Luxury (hạng sang), với Hyatt dẫn đầu mức giá phòng, phân khúc Upper Upscale (trên cao cấp) với những cơ sở như Renaissance, Rex và Sofitel, và phân phúc Upscale (cao cấp) bao gồm những cơ ở 5 sao hoặc 4 sao đạt chuẩn quốc tế.

Về mức giá phòng, có một khoảng cách rõ rệt giữa các nhóm: Nhóm hạng sang trung bình 170 USD/đêm; nhóm trên cao cấp xấp xỉ 118 USD/đêm; nhóm cao cấp trung bình 90 USD/đêm, tức gần bằng một nửa so với nhóm hạng sang.

Dự đoán, trong năm 2015, mức giá trên sẽ tăng lên, do việc khai trương các KS Le Meridien và The Reverie sẽ tạo ra cạnh tranh trong phân khúc hạng sang, và tiếp đó là việc hoàn thiện cải tạo công trình KS Caravelle.

Thậm chí nếu khách sạn không dự tính tăng giá, bằng việc tăng số lượng phòng trong phân khúc cao cấp, giá trung bình trên thị trường cũng sẽ tự tăng.