Qua vận đất, tìm vận nước

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vật lộn với khó khăn thì Công ty Cổ phần Xây dựng Bình Chánh (BCCI) báo lãi năm 2013 là 96 tỉ đồng.

Nguồn thu chủ yếu của BCCI trong năm qua đến từ mảng kinh doanh cốt lõi: bán gần hết dự án chung cư Nhất Lan 3. “Ở xa trung tâm nên chúng tôi chỉ tập trung vào phân khúc trung bình. Chẳng phải giỏi giang gì, tự thân hoạt động kinh doanh phù hợp với nhu cầu thị trường”, ông Lệ cho biết. Giống như những năm gần đây, liên doanh với Big C tiếp tục đóng góp lợi nhuận đáng kể cho BCCI.

Ông Nguyễn Văn Lệ, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BCCI. Ảnh: Trường Nikon

Có vẻ như ông Lệ khá mẫn cảm với thời cuộc. Giai đoạn còn ngồi vị trí Giám đốc Tài chính tại Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị TP.HCM- HIFU, ông tham mưu cho lãnh đạo và tham gia vào việc xin Ủy ban Nhân dân TP.HCM phần vốn Nhà nước tại 4 doanh nghiệp sẽ cổ phần hóa gồm Công ty Xây dựng Bình Chánh, Công ty Quản lý và Phát triển nhà Thủ Đức, Công ty Thương mại Củ Chi và REE. Ngoài REE, những công ty còn lại đều nằm ở các cửa ngõ thành phố, quỹ đất dồi dào.

Năm 2002, ông Lệ nhận nhiệm vụ ứng cử vào vị trí Trưởng ban Kiểm soát của BCCI trong phiên họp bầu bổ sung. Dù đại diện 35% phần vốn Nhà nước nhưng lãnh đạo HIFU vẫn không yên tâm, nhất là sau khi rộ lên những tin đồn về khả năng thành công mong manh của ông Lệ. “Hồi đó, nhắc đến BCCI là anh em (ở HIFU) đều ngán. Bởi trong doanh nghiệp đã cổ phần hóa này có một số cổ đông có “gốc” quá mạnh. Ông Lệ phải làm việc với một cổ đông lớn được xem là có quyền lực để họ hiểu sự tham gia của HIFU trên tinh thần “ủng hộ và hợp tác”.

Tiền thân của BCCI là doanh nghiệp nhà nước, trực thuộc huyện Bình Chánh, được giao nhiệm vụ phát triển đô thị ở Huyện. Giao trọng trách cho doanh nghiệp cũng đi kèm với việc tạo điều kiện thuận lợi tiếp cận nguồn lực. Giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương không phải là mối quan hệ một chiều. “Làm kinh doanh thì phải kiếm lời. Nhưng đồng thời (chúng tôi) cũng làm thay đổi bộ mặt của địa phương theo hướng đô thị hóa. Những đổi thay đó cũng đóng góp vào thành công của chính quyền địa phương”, ông Lệ nói. Năm 2003, Thành phố thành lập quận Bình Tân, trên cơ sở tách 3 xã Bình Hưng Hòa, Bình Trị Đông, Tân Tạo và thị trấn An Lạc thuộc huyện Bình Chánh. “Nhờ Bình Trị Đông nổi lên”, theo lời ông Lệ, mà Bình Tân đạt chuẩn cấp quận, do kinh tế nông nghiệp ở những xã còn lại chiếm tỉ trọng rất cao. Bình Trị Đông chính là khu vực mà BCCI triển khai khá nhiều dự án, diện tích lên đến cả trăm ha. Từ một xã thuần nông, Bình Trị Đông lột xác, được ví như “tiểu Hồng Kông”.

Theo số liệu Thanh tra Chính phủ công bố cuối tháng 2.2014, phần lớn các vụ việc khiếu nại tố cáo đều liên quan đến đất đai, tập trung vào việc thu hồi đất, giao đất, phương án đền bù thiệt hại. Thông thường, khi công bố thông tin quy hoạch dự án, giá đất biến động vô chừng, khó xác định được giá thị trường thỏa mãn nhu cầu của bên mua và bên bán. Cách làm truyền thống của BCCI là cho nhân viên tìm cách chuyển nhượng đất đai từ người dân theo giá thỏa thuận. Xong xuôi mới lập dự án, trình cơ quan hữu trách phê duyệt. Thành viên đội thu mua chủ yếu là người người địa phương, có khi là bà con, láng giềng với các chủ đất, nên việc đền bù giải tỏa khá thuận lợi.

Qua rồi cái thời tranh giành mua bất động sản. Theo kế hoạch, BCCI triển khai dự án chung cư Nhất Lan 5 và An Lạc Plaza trong năm nay. Cuối năm 2013, BCCI thành lập phòng đầu tư, tập trung tìm kiếm các dự án mới theo mô hình hợp tác công tư. Thuyết phục Hội đồng Quản trị mở rộng đầu tư vào một lĩnh vực ngoài ngành kinh doanh cốt lõi là chuyện không dễ dàng. Đối với những dự án BT (xây dựng - chuyển giao), Ủy ban Nhân dân TP.HCM đề nghị thanh toán một phần bằng tiền mặt, một phần bằng đất. Trong trường hợp Ủy ban ưu tiên vốn cho những dự án trọng điểm khác, thay vì trả tiền mặt, Ủy ban sẽ cấn trừ vào tiền sử dụng đất đối với BCCI. Có lẽ đây cũng là phương án khả dĩ nhất đối với nhu cầu phát triển hạ tầng của TP.HCM trong điều kiện eo hẹp ngân sách.

Một trong những dự án hạ tầng doanh nghiệp này xúc tiến đầu tư là đường Bình Tiên (quận 6). Cung đường này chạy xuyên dự án 11A và ngang qua Khu định cư Phong Phú 4 của BCCI. Việc mở rộng hạ tầng được kỳ vọng làm tăng giá trị tài sản của chủ đầu tư.

Phong Phú 4 có 40 ha đất thương phẩm. Khi BCCI mở bán năm 2009, Ủy ban đề nghị nhượng lại phân nửa diện tích này. “Nhưng đến giờ chúng tôi vẫn chưa nhận được tiền, dù đã nhiều lần gửi thư đòi nợ”, ông Lệ nói. Việc Ủy ban chậm trễ thanh toán ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của BCCI. “Giá bán cho Ủy ban, có kiểm toán, tất nhiên, sẽ thấp hơn thị giá vào thời điểm thị trường bất động sản còn khá sôi động”, ông Lệ giải thích.

Bên cạnh mảng kinh doanh truyền thống từ đất, BCCI bắt đầu nhòm ngó đến nước. Nước sinh hoạt chủ yếu cho TP.HCM được lấy từ sông Đồng Nai và sông Sài Gòn. Tuy nhiên, nguồn cấp này ngày càng bị ô nhiễm nặng, giá thành đội lên, trong khi nước sạch hiện vẫn là mặt hàng Nhà nước kiểm soát giá. “Ô nhiễm do nước sinh hoạt dễ xử lý. Nhưng ô nhiễm nước công nghiệp, từ hệ thống các khu công nghiệp chạy dọc lưu vực sông Đồng Nai mới đáng ngại”, ông Lệ nói.

Khai thác nguồn cung nước thay thế là chuyện tất yếu. BCCI cùng một số đối tác thành lập một công ty con với mục tiêu khai thác nguồn nước từ hồ Dầu Tiếng.

“Theo quy định, chúng tôi phải trình các sở ban ngành của TP.HCM. Nhưng hóa ra cũng rất nhiều công ty xin được đầu tư khai thác nguồn nước này”, ông Lệ tỏ vẻ băn khoăn, sau khi cho biết ý tưởng của mình nhận được sự ủng hộ của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn. “Hồ Dầu Tiếng không chỉ cung cấp nước sinh hoạt, mà còn có chức năng rửa phèn cho Bình Chánh và Bình Tân. Cư dân hai quận này hiện vẫn sử dụng nước giếng khoan”, ông cho biết. Viễn cảnh có nước máy cũng sẽ tạo thêm giá trị gia tăng cho bất động sản ở cửa ngõ phía Tây thành phố. Trong quỹ đất khoảng 500 ha của BCCI có già nửa là đất sạch.

Theo ông Lệ, công trình dẫn nước từ hồ Dầu Tiếng về Sài Gòn là dự án đầu tư dài hơi, đòi hỏi lượng vốn hàng chục ngàn tỉ đồng. “Nghiên cứu sử dụng nguồn nước trực tiếp từ hồ Dầu Tiếng, Trị An” cũng là một nội dung trong Quy hoạch cấp nước TP.HCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng phê duyệt.

Ngoài miếng bánh Dầu Tiếng, công ty con này cũng đã làm việc với Công ty cấp nước Đồng Nai nhằm thực hiện dự án cấp nước sạch cho thành phố mới Nhơn Trạch. Tuy nhiên, tình trạng hoang lạnh ở đô thị được xem như “cánh tay nối dài” của TP.HCM khiến tiến độ đầu tư của dự án này chậm lại. “Không có người ở thì cấp nước cho ai?”, ông Lệ đặt câu hỏi thay cho câu trả lời.