Xoay quanh những chính sách ưu đãi

Sau hơn bốn tháng triển khai, gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng chỉ mới giải ngân chưa đến… 1%. Nguyên nhân thì nhiều, nào là người mua phải đối mặt với những quy định cho vay khó khăn từ phía ngân hàng, nào là quỹ nhà ở giá rẻ phù hợp với quy định cho vay ưu đãi lãi suất hiện còn quá ít. Còn thực tế thì sao?

Đọc E-paper

Từ mong muốn đẩy nhanh tiến độ…

Sốt ruột trước sự chậm chạp ấy, các ban ngành liên quan suốt thời gian qua đã tìm nhiều cách để khắc phục, nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.

Phía “cung tiền” - Ngân hàng Nhà nước mới đây đã yêu cầu năm ngân hàng thương mại nhà nước tham gia chương trình phải có văn bản báo cáo đánh giá về các khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân vì sao việc cho vay đối với cá nhân mua nhà còn hạn chế như hiện nay.

Các ngân hàng thương mại cũng sẽ phải báo cáo cụ thể về khả năng giải ngân đối với các doanh nghiệp đã được đăng ký và tiếp cận với những dự án mới trong thời gian tới.

Ngoài ra, định kỳ hằng tháng, các ngân hàng tham gia chương trình phải báo cáo về tỷ lệ hồ sơ xét duyệt cho vay trên tổng hồ sơ tiếp nhận của khách hàng, tỷ lệ đã được nhận bàn giao nhà trên tổng số khách hàng đã được giải ngân…

Bộ Xây dựng cũng không ngoài cuộc. Bộ này vừa ban hành Thông tư 18 cho phép mở rộng đối tượng được tham gia gói hỗ trợ lãi suất. Theo đó, với doanh nghiệp, bên cạnh các đối tượng cũ thì những chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở sinh viên, công nhân khu công nghiệp cũng sẽ được vay vốn.

Còn với cá nhân, Thông tư 18 quy định về đối tượng và hộ gia đình chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội, có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m² sử dụng/người, có nhà ở riêng lẻ nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m² sử dụng/người… sẽ được vay vốn ưu đãi.

Trường hợp con, cháu của chủ hộ đã lập gia đình và trường hợp ở nhờ nhưng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cùng với chủ hộ sẽ được coi là hộ gia đình độc lập và cũng thuộc đối tượng của gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng người thu nhập thấp đăng ký mua với các ngành chức năng đã là hơn 30 ngàn người, nay với sự mở rộng đối tượng như thế, con số ấy sẽ còn cao hơn nữa, là lực cầu mạnh đối với nhà ở xã hội.

Lực cầu đã có, nguồn cung cũng sẽ dồi dào. Chẳng hạn, TP. Hồ Chí Minh vừa qua đã có thêm hàng ngàn căn nhà tái định cư được chuyển thành nhà ở xã hội để bổ sung cho thị trường.

Những năm trước đây, với hàng loạt dự án trọng điểm hạ tầng được triển khai, nhiều khu vực bị giải tỏa, cần có quỹ nhà tái định cư cho những người bị giải tỏa, nên hàng chục ngàn căn hộ tái định cư đã được xây dựng.

TP. Hồ Chí Minh có quỹ nhà tái định cư không sử dụng hết lên đến hàng ngàn căn hộ và nền đất, ngoài ra còn có chủ trương chuyển đổi năm dự án nhà ở tái định cư đã hoàn thành với quy mô 1.769 căn hộ sang nhà ở xã hội.

Theo Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh, việc chuyển một bộ phận nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội là một lối ra hợp lý, giúp cung cấp cho thị trường và những người có nhu cầu thực về nhà ở những sản phẩm nhà ở xã hội tốt.

Với những hộ dân mà tiền bồi thường giải phóng mặt bằng không đủ để mua nhà tái định cư, nay có thể tham gia chương trình hỗ trợ lãi suất dành cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, làm sao cho “cung - cầu” gặp nhau mới có thể giải quyết được vấn đề.

Với giá bình quân khoảng 600 triệu đồng/căn, nhà ở xã hội vẫn còn là một giấc mơ đối với những người thực sự có thu nhập thấp (dưới 50 triệu đồng/năm).

Với những đối tượng này, dù có được cho vay vốn ưu đãi, họ cũng khó nghĩ đến chuyện mua nhà. Thế nên, để thực sự mở rộng được đối tượng tham gia chương trình vay mua nhà hỗ trợ lãi suất, rất cần có thêm những chính sách ưu đãi mới.

…đến những chính sách mang tính đột phá

Trong một văn bản mới đây gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội, UBND TP. Hồ Chí Minh đã có những kiến nghị mới khá táo bạo.

Thứ nhất, sẽ kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội tại thành phố này lên 15 năm (thay vì 10 năm) và hạ lãi suất xuống còn 3%/năm thay vì 6%/năm như trước.

Là một thành phố đông dân nhất nước, tập trung rất nhiều người có nhu cầu vay tiền mua nhà, lại là nơi có rất nhiều dự án căn hộ, cả thương mại lẫn nhà ở xã hội của cả nước, thế mà kể từ khi gói hỗ trợ được triển khai, đến nay TP. Hồ Chí Minh mới giải ngân được 15 tỉ đồng, con số quá nhỏ so với tiềm năng.

Để giúp những người thực sự có nhu cầu về nhà ở có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, cũng là trợ giúp thị trường bất động sản sớm hồi phục, bên cạnh kiến nghị hạ lãi suất cho vay và kéo dài thời gian trả nợ, TP. Hồ Chí Minh cũng kiến nghị đối tượng mua các căn hộ thương mại có diện tích lớn hơn 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m² cũng được vay vốn từ nguồn này.

Khi ấy, sẽ có hai hướng giải quyết. Hoặc phần diện tích dưới 70m² trở xuống được xem xét cho vay ưu đãi với phương thức và lãi suất như trước nay, phần diện tích trên 70m² không được hỗ trợ.

Hoặc chỉ cần người mua nhà lần đầu tiên là được cho vay ưu đãi lãi suất, bất kể mua nhà ở xã hội hay căn hộ thương mại, diện tích nhỏ hơn hay lớn hơn 70m², miễn là giá bán dưới 15 triệu đồng/m².

Ngoài ra,  TP. Hồ Chí Minh còn đề nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt động đầu tư nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội...

Đây là một kiến nghị mang tính đột phá, nếu được thông qua sẽ có tác động đến toàn bộ thị trường. Không chỉ những người mua nhà thu nhập thấp hay chủ đầu tư phân khúc nhà ở xã hội hưởng lợi, chính sách này sẽ giúp người mua căn hộ trên thị trường có cơ hội tiếp cận các sản phẩm căn hộ thương mại có diện tích trên 70m² giá rẻ.

Một cách gián tiếp, chính sách này sẽ giúp giá của phân khúc căn hộ thương mại được kéo về dưới 15 triệu đồng, do các doanh nghiệp muốn sản phẩm của mình lọt vào danh sách được hưởng lãi suất ưu đãi để thu hút người mua.

Muốn được hưởng sự ưu đãi chính sách, doanh nghiệp sẽ tính toán để giá bán căn hộ phải dưới 15 triệu đồng/m2, từ đó xác lập một mặt bằng giá rẻ hơn cho căn hộ trung cấp có diện tích lớn.

Về phía nhà ở xã hội, tác động của chính sách cũng giúp giá của phân khúc này giảm hơn nữa. Bởi theo tính toán, do những chính sách ưu đãi, nhà ở xã hội sẽ có giá thành rẻ hơn căn hộ thương mại khoảng 2-3 triệu đồng/m², dù có nhược điểm là không được chuyển nhượng trong năm năm.

Nếu các dự án căn hộ thương mại giảm mạnh giá bán thì việc tiêu thụ nhà ở xã hội sẽ gặp khó khăn. Vì vậy, muốn cạnh tranh được, nhà ở xã hội sẽ buộc phải tính toán để bán với giá rẻ hơn nữa, dịch vụ cộng thêm phải nhiều hơn nữa và thế là người mua được hưởng lợi..