Thuế tài sản: Phải cân bằng các lợi ích

Mới đây, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị Bộ Tài chính thực hiện lộ trình ban hành Luật Thuế Tài sản trước năm 2020 như đã dự kiến trước đây. 

Đọc E-paper

Vì sao phải đánh thuế?

HoREA tán đồng việc Bộ Tài chính đã có báo cáo chuyên đề về chính sách thuế đối với bất động sản (BĐS). Mục đích của việc này là nhằm xây dựng Luật Thuế Tài sản, trong đó, đối tượng chịu thuế là tài sản nhà, đất, nhất là người sở hữu nhiều nhà, từ căn nhà thứ hai trở đi.

Luật Thuế Tài sản nhằm góp phần giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững đồng thời phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí BĐS, góp phần dịch chuyển dòng tiền, thay vì đầu tư vào BĐS sẽ chuyển sang đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Cùng với đó là tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu nhà ở và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Luật Thuế Tài sản còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, hiện nay Việt Nam chỉ có Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/1/2012 đã quy định các loại đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế; áp dụng thuế suất 0,03% trên bảng giá đất, đối với diện tích đất ở trong hạn mức, thuế suất 0,07% đối với phần diện tích đất ở vượt không quá ba lần hạn mức; thuế suất 0,15% đối với phần diện tích đất ở vượt trên ba lần hạn mức.

Song, giá đất tính thuế được tính theo bảng giá đất của địa phương, cụ thể là TP.HCM lại chỉ bằng khoảng 30 - 40% giá đất thực tế trên thị trường, nên mức thuế phải nộp rất thấp, dẫn đến nguồn thu ngân sách rất thấp, chỉ chiếm 0,03% GDP và 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước. Chẳng hạn, nếu tính theo bảng giá đất, với căn nhà 100m2 ở đường Đồng Khởi, quận 1 có giá 194 triệu đồng/m2 (trong lúc giá thị trường lên đến trên 1 tỷ đồng/m2), giá tính thuế là 194 triệu x 100m2 = 19,4 tỷ đồng, mức thuế mà người sử dụng đất ở phải nộp hàng năm chỉ là 19,4 tỷ đồng x 0,03% = 5,82 triệu đồng.

HoREA bày tỏ quan điểm, bên cạnh chức năng tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, thuế còn là công cụ điều tiết nền kinh tế, điều tiết hoạt động và hành vi sản xuất, đầu tư, kinh doanh, dịch vụ. Do đó, Luật Thuế Tài sản quy định đánh thuế tài sản đối với đất và tài sản gắn liền trên đất để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước ổn định, dài hạn, bền vững. Chẳng hạn như tại tiểu bang California, Mỹ, có nơi thu thuế tài sản nhà đất 1,21%/năm thì trong khoảng 82 năm sẽ thu thuế được 100% giá trị tài sản nhà đất, và cứ tiếp tục nguồn thu thuế ổn định này.

Lợi ích của việc này cũng đã được đại diện HoREA trình bày với Tổng cục Đất đai mới đây. Theo đó, thay vì tính tiền sử dụng đất (mất nhiều thời gian thẩm định giá, thủ tục khấu trừ chi phí đền bù, giải tỏa...), cơ quan quản lý nhà nước có thể áp dụng phương thức đánh thuế tài sản theo tỷ lệ nhất định trong nhiều năm, trên cơ sở này, nguồn thu ngân sách sẽ ổn định lâu dài mà doanh nghiệp cũng tính toán được tính khả thi để quyết định nên hay không đầu tư vào BĐS.

Còn đánh thuế đối với người có nhiều nhà, đất (từ nhà thứ hai trở đi) là nhằm phòng chống đầu cơ và sử dụng lãng phí bất động sản, tăng nguồn cung cho thị trường, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở. Nếu xuất hiện nguy cơ thị trường BĐS "sốt bong bóng", cần xem xét đánh thuế cao đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi mua (có thể tính trong năm đầu tiên) để phòng chống đầu cơ, giúp ổn định thị trường.

Nhà dưới 1 tỷ đồng được đề nghị không thu thuế tài sản

Những giải pháp để xây dựng Luật Thuế tài sản

Cũng như quan điểm đã trình bày trong Công văn số 75 của HoREA gửi các bộ, ngành trung ương lẫn các cơ quan quản lý của TP.HCM, HoREA kiến nghị việc ban hành Luật Thuế Tài sản chỉ thực sự hợp lý khi đồng thời sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện nay vốn còn những điểm chưa phù hợp.

Tiền sử dụng đất không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng là một khoản thu lớn trong ngân sách của địa phương, là gánh nặng của doanh nghiệp và người mua nhà, không minh bạch, và tạo cơ chế "xin - cho". Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành nhà ở, khoảng trên dưới 10% đối với nhà chung cư, khoảng trên dưới 30% đối với nhà phố và khoảng trên dưới 50% đối với biệt thự.

Do vậy, nếu ban hành Luật Thuế Tài sản mà không sửa đổi chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất thì sẽ không hợp lý. HoREA đề nghị thay đổi cách tính tiền sử dụng đất hiện nay bằng cách chuyển đổi thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, việc áp dụng thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong những năm đầu có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh - hiện đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương. Nhưng về lâu dài sẽ giúp doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở, doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư BĐS.

Dựa trên những diễn biến gần đây của thị trường, một số chuyên gia cho rằng, trước mắt các cơ quan quản lý nên xem xét ở góc độ cung cầu của từng phân khúc BĐS để cân nhắc việc đánh thuế, bởi thực tế hiện nay, vài sản phẩm dù chưa có cơ sở pháp lý vững chắc, cụ thể như căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), căn hộ có chức năng văn phòng (office-tel) đang có dấu hiệu "bội thực" nguồn cung và thu hút một lượng vốn khá lớn của xã hội, tiềm ẩn không ít rủi ro về thị trường lẫn mất cân bằng tín dụng.

Về lộ trình ban hành Luật Thuế Tài sản, HoREA đề nghị Bộ Tài chính vẫn thực hiện lộ trình ban hành luật này trước năm 2020 như đã dự kiến trước đây. Đồng thời, HoREA đề nghị ban hành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thay thế chính sách và cơ chế thu tiền sử dụng đất hiện nay, để đảm bảo tính đồng bộ và sự thống nhất của pháp luật.

Song song đó là việc hoàn thành nhanh việc cấp giấy cho các BĐS nhà, đất, xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà, đất quốc gia liên thông các ngành, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và được cập nhật theo thời gian thực. Đặc biệt cần phải hoàn thành thật nhanh, thật chuẩn xác việc cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở.

>>Đánh thuế ngôi nhà thứ hai: Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì?