Thị trường BĐS bán lẻ VN đang ở đâu?

Mặc dù giá chào thuê vẫn ở xu thế giảm, nhưng lĩnh vực bất động sản (BĐS) bán lẻ vẫn đang hấp dẫn các "đại gia" địa ốc.

Theo nghiên cứu bán lẻ của A.T Kearney, bán lẻ Việt Nam liên tục rớt hạng trong suốt 4 năm qua, từ vị trí số 1 toàn cầu trong danh sách các nước có ngành bán lẻ hấp dẫn nhất vào 2008 thì năm 2012 Việt Nam không còn nằm trong 30 nước hàng đầu.

Tuy nhiên, theo đánh giá, tiềm năng bán lẻ Việt Nam còn rất lớn khi so sánh với các nước khác trong khu vực. Cũng theo dự báo của CBRE, năm 2013 khu vực Châu Á-TBD sẽ tiếp tục dẫn đầu về tăng trưởng bán lẻ trên toàn cầu.

Vị trí nào trên bản đồ bán lẻ toàn cầu?

Nói đến lĩnh vực bán lẻ Việt Nam hiện nay thì chủ yếu phát triển mạnh ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, theo thống kê, đến nay cả 2 thành phố chỉ có khoảng 1 triệu m2 sàn mặt bằng bán lẻ hiện đại đang hoạt động.

Mới đây, Vincom Mega Mall Royal City đi vào hoạt động với tổng diện tích lên tới 230.000m² sàn đánh dấu một bước phát triển mới cho thị trường bán lẻ Việt Nam.

Nếu so sánh về diện tích bán lẻ trên đầu người thì chỉ số này tại Hà Nội và TP.HCM còn rất thấp so với một số thành phố lớn khác trong khu vực. Tại Hà Nội đạt 0,04m²/người còn tại TP.HCM là 0,07m2/người.

So với các thị trường khác của Châu Á, thị trường bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội chưa được khai thác, và có tiềm năng phát triển.

Theo xếp hạng của CBRE, Việt Nam đứng thứ 3 cho các hạng mục thị trường mới nổi cùng với Ukraine, đứng thứ 55 cho hạng mục nước có sức hút nhất, cao hơn 4 bậc so với năm 2011. TP. Hồ Chí Minh đứng thứ 146 cho hạng mục thành phố có sức hút nhất, cao hơn 12 bậc so với năm 2011.

Giá thuê cao là trở ngại lớn

Báo cáo chuyên sâu về mảng bất động sản bán lẻ của CBRE cho thấy, hiện tại thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê ở một số loại mặt bằng bán lẻ vẫn còn khá cao.

Cụ thể, giá chào thuê trung bình trong khu trung tâm ở thời điểm quý 2/2013 đối với TTTM là 107 USD/m²/tháng, với TTTM tổng hợp là 81,8 USD/m²/tháng, còn tại khối đế bán lẻ là 61,5 USD/m²/tháng;

Còn khu vực ngoài trung tâm mức chào thuê phổ biến ở mức dao động từ 20 – 48 USD/m²/tháng. Mức giá chào thuê này được CBRE ghi nhận giảm nhẹ so với quý trước đó.

Tại thị trường Hà Nội, mức chào thuê cũng tương đối cao đối với khu vực trung tâm, mức trung bình thường vào khoảng 100 USD/m2/tháng, mức chào thuê này khá ổn định trong suốt 3 năm qua.

Theo nghiên cứu của CBRE, giá thuê khu vực trung tâm giảm nhẹ theo năm (0,8%) còn giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm lại giảm tương đối mạnh khoảng 13% theo năm (giá chào thuê ở mức trung bình khoảng xấp xỉ 40 USD/m²/tháng).

CBRE nhận định, giá thuê TTTM - khu vực trung tâm không đổi do chủ đầu tư muốn giữ giá và chỉ chấp nhận những nhà bán lẻ có thương hiệu và tiềm lực tài chính mạnh.

Khách thuê lớn rời bỏ Vincom Center A: Home One (1,200 m²), Gloria Jean’s (100 m²), Nike (150 m²), Banana Leaf (100 m²) và Givral (100 m²). Giá thuê cao cùng với lượng khách mua sắm hạn chế là hai trở ngại lớn nhất hiện nay trong ngành bán lẻ.

Kế hoạch mở rộng âm thầm của các “đại gia”

Mặc dù còn nhiều trở ngại cho lĩnh vực bán lẻ thời gian gần đây, nhiều dự án tại Hà Nội gặp bế tắc, phải đi đến tạm dừng. Trong đó, Hàng Da Galleria phải đóng cửa, dự án TTTM chợ Cửa Nam diễn biến không khả quan, TTTM chợ Mơ đẩy lùi ngày khai trương,…

Những dự án này đều hình thành từ các chợ truyền thống, mô hình này đang vấp phải khá nhiều trở ngại, do đó, dự án mới là chợ Mơ liệu có thành công hay đi theo vết xe đổ từ những dự án trước sẽ là hiện tượng thú vị của mảng BĐS bán lẻ sắp tới.

Tuy nhiên, niềm tin vào thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn được duy trì với các kế hoạch mở rộng. TP.HCM đang chứng kiến Fairprice (liên doanh với Saigon Coop thành lập CoopXtraplus vào tháng 5 với kế hoạch 20 TTTM từ nay đến 2020 và Lotte Group (60 siêu thị và TTTM) trong vài năm tới. Ngoài ra, Saigon Coop còn mở rộng ra Hà Nội với việc thuê chọn 10.000m2 sàn bán lẻ ở dự án Nam Đô trong 30 năm.

Tại Hà Nội, Ocean Group tiếp tục cho thấy tham vọng của mình trong lĩnh vực này cùng với Trần Anh Computer. Hai công ty này liên tục có kế hoạch mở rộng mới.

Ngoài việc sở hữu cả chục ngàn m² sàn ở TTTM dưới lòng đất, Ocean tiếp mở rộng đầu tư trong lĩnh vực bán lẻ với dự án Star City Centre (180.000 m²), Ocean Mall tại Trung Hòa Nhân Chính rộng 18.000m² sắp khai trương, Ocean Mall Làng Quốc tế Thăng Long 10.000m2 vừa đi vào hoạt động,…

Còn Trần Anh ngoài việc mở rộng hàng chục  ngàn m² ở Royal City, công ty này cũng sẽ chiếm phần lớn diện tích 10.300m² sàn bán lẻ ở Hồ Gươm Plaza.

Theo thống kê của CBRE, tại Hà Nội sẽ có khoảng 670.000m² sàn bán lẻ từ 10 dự án sắp hoàn thiện. Đây là nguồn cung khá lớn tạo nên bộ mặt mới cho lĩnh vực bán lẻ hiện tại ở HN.

Quy hoạch của Bộ Công thương, đến năm 2020, Việt Nam sẽ có 1.200 – 1.300 siêu thị (tăng 600 siêu thị so với năm 2011), 180 trung tâm thương mại (tăng 82 điểm so với 2011) và 157 trung tâm mua sắm.