Thị trường BĐS: 5 nút thắt trong thu hút NĐT ngoại

Có ít nhất tới 5 nội dung được cho là "nút thắt" trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), nhà ở tại Việt Nam. 

Theo đánh giá của Nhóm Công tác đất đai Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF), Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 dù mới có hiệu lực chưa lâu nhưng với những nội dung mới đã có những ảnh hưởng tích cực tới thị trường BĐS trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của nhóm chuyên gia này, vẫn còn khá nhiều vấn đề bất cập ảnh hưởng tới viêc thu hút đầu tư vào lĩnh vực BĐS, nhà ở tại Việt Nam.

Các hạn chế về nguồn vốn

Điều 69 Luật Nhà ở và Điều 19 Nghị Định 99 đưa ra một danh sách các nguồn vốn cho dự án nhà ở. Danh sách này làm hạn chế các nguồn vốn cho nhà đầu tư (NĐT) dự án nhà ở.

Điều này cũng làm giảm khả năng của NĐT BĐS trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của NĐT đó.

Theo VBF, không cần thiết phải giới hạn khả năng của các NĐT BĐS trong việc huy động vốn từ các nguồn hợp pháp. Nếu như quan ngại về nguồn vốn thì luật cần đưa ra các biện pháp để bảo đảm là vốn được huy động từ các nguồn hợp pháp.

Việc đưa ra một hạn chế tổng quát như vậy không phải là cách thức hiệu quả nhất để giải quyết vấn đề này.

Nhóm công tác đất đai VBF đề nghị bổ sung quyền được huy động vốn từ các tổ chức tín dụng và các tổ chức phi tín dụng nước ngoài; và vốn từ các nguồn khác không bị pháp luật ngăn cấm.

Các hạn chế ảnh hưởng đến NĐT nước ngoài

Theo Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản mới, NĐT nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất để bán trong khi nhà đầu tư BĐS Việt Nam lại được phép thực hiện như vậy.

Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua BĐS được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho NĐT BĐS Việt Nam là 70%.

Điều này dẫn tới sự khác biệt giữa NĐT BĐS có vốn đầu tư nước ngoài và NĐT Việt Nam. Chính sách thiếu nhất quán này tạo nên sự thiếu hiệu quả trong lĩnh vực BĐS cũng như làm giảm tính cạnh tranh của ngành nói chung.

Nhóm công tác đất đai VBF đề nghị xóa bỏ mọi sự khác biệt trong chính sách áp dụng cho NĐT có vốn đầu tư nước ngoài và NĐT Việt Nam để bảo đảm sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi NĐT trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.

"Nút thắt" kinh phí bảo trì

Theo Điều 108.1(b) Luật Nhà ở, nhà đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

Giá trị này được tính theo giá bán căn hộ với giá trị cao nhất của nhà chung cư đó. Do có nhiều loại căn hộ với thiết kế và diện tích sàn khác nhau trong một nhà chung cư, nên sẽ có sự khác biệt lớn về giá của căn hộ.

"Quy định này là không thực tế và gây ra nhiều khó khăn cho NĐT. Ngoài ra, chưa có cơ chế xử lý khoản tiền nộp cho mục đích này trong trường hợp căn hộ được bán đi sau đó", nhóm công tác đất đai VBF cho biết.

Ngoài ra, cũng cần có cơ chế để khoản kinh phí bảo trì mà NĐT đã đóng được hoàn lại cho hoặc giữ lại bởi NĐT trong trường hợp căn hộ được bán cho người mua.

Về việc NĐT nước ngoài mua BĐS ở Việt Nam

Điều 161.2(a) LNO cho phép các cá nhân/tổ chứcnước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường.

Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng Điều 68.4 Dự Thảo Nghị Định lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở.

"Chúng tôi cho rằng theo quy định này, số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở", nhóm công tác đất đai VBF cho biết.

Ngoài ra, theo Điều 67 Dự thảo Nghị định, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại.

Tuy nhiên, chúng tôi xin lưu ý rằng theo Điều 159.2(b) LNO, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà tại khu vực đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Điều 67 của Dự Thảo Nghị Định đã đưa ra nhiều hạn chế hơn về các khu vực mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở.

Hơn nữa, các Điều 69.2(b) và 69.3(b) Dự Thảo Nghị Định cũng quy định thêm các hạn chế về việc gia hạn một lần quyền sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nước ngoài.

Hạn chế này sẽ gây ra quan ngại cho người mua là NĐT nước ngoài và có thể có tác động tiêu cực đến việc phát triển kinh doanh của NĐT.

VBF đề xuất cho phép tiến hành gia hạn không hạn chế trừ trường hợp cá nhân và tổ chức nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở vì lý do đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Nhóm công tác này cho rằng, các hạn chế này có thể tạo nên rào cản cho NĐT nước ngoài khi mua BĐS tại Việt Nam cũng như ảnh hưởng đến khả năng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Đồng thời, những hạn chế này cũng khiến Việt Nam mất đi khả năng cạnh tranh so với các nước khác có ít hạn chế hơn về sở hữu BĐS của người nước ngoài.

Thời hạn góp vốn

Điều 48.2 và 74.2 Luật Doanh Nghiệp 2014 quy định rằng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải nộp đầy đủ phần vốn góp của họ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

NĐT phải góp vốn trong thời hạn ngắn, bất kể là việc thực hiện dự án có thể được tiến hành trong một thời gian gia hạn dài hơn.

Quy định này là không thực tế trên cơ sở khi bắt đầu dự án có thể chưa cần đến lượng vốn góp nhiều như vậy, chẳng hạn trường hợp các dự án quy mô lớn như dự án phát triển công trình ở đô thị và dự án cơ sở hạ tầng.

Mặt khác, quy định này không khuyến khích NĐT trong việc thực hiện các dự án quy mô lớn cần thiết cho sự phát triển phối hợp và có tổ chức.

Hơn nữa, việc này cũng sẽ dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả và làm hạn chế khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.

Nhóm công tác đất đai VBF kiến nghị kiến nghị đưa vào các quy định cho phép góp vốn theo tiến độ thực hiện dự án. Bên cạnh đó cũng cần có sự linh hoạt hơn đối với thời gian gia hạn thực hiện việc tiến hành góp vốn trong các dự án quy mô lớn.

>Thị trường BĐS: Gỡ 5 nút thắt khơi thông dòng vốn ngoại

>Thị trường BĐS: 3 yếu tố thu hút NĐT ngoại

> NĐT ngoại với thị trường BĐS: Ngày trở về còn dè dặt

>Đại gia BĐS Việt "đua nhau" đầu tư ra nước ngoài