Thị trường bất động sản: Thêm lực đẩy từ xu hướng M&A

Từ nửa cuối năm 2016, nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) đã diễn ra trên thị trường bất động sản. Xu hướng này vẫn tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2017. 

Đọc E-paper

Con số thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tính đến cuối năm 2016, trên địa bàn TP.HCM có khoảng 1.200 dự án bất động sản, trong số này có 500 dự án bị đình trệ, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang. Đây chính là "phần chìm" của hàng tồn kho đã ngốn một lượng vốn không nhỏ của nhà đầu tư, nhà băng, của xã hội và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường.

Để "tự giải cứu", không ít doanh nghiệp đã cơ cấu lại tài chính, danh mục dự án thông qua việc chuyển nhượng bớt cho những nhà phát triển có năng lực.

Tích hợp quỹ đất

Năm 2016, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều thương vụ M&A (cả dự án lẫn bán cổ phần doanh nghiệp) ở nhiều phân khúc và quy mô khác nhau, với sự tham gia của khối ngoại lẫn doanh nghiệp trong nước.

Chẳng hạn trường hợp Novaland, sau khi hoàn thành thương vụ mua dự án Nam Rạch Chiếc quy mô 30ha từ VinaCapital, tập đoàn này đã nhận chuyển nhượng dự án khu đô thị quốc tế Đa Phước 180ha ở Đà Nẵng từ Tập đoàn Daewon (Hàn Quốc).

Trong khi đó Hưng Thịnh Corp. cũng hoàn tất việc mua 2 dự án ở quận Bình Tân với giá trị chuyển nhượng trên 426,5 tỷ đồng, gồm cao ốc An Lạc Plaza (thi công xong phần móng từ năm 2012) và Western Plaza (đã trả tiền sử dụng đất nhưng tạm ngưng triển khai) từ Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCI, nay là công ty con của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà Khang Điền).

Cả 2 dự án trên được Hưng Thịnh "hồi sinh" với tên gọi mới là Moonlight Park View và Moonlight Boulevard. Căn hộ tại 2 khu nhà này đều đạt hiệu quả về thanh khoản khi đưa ra thị trường gần đây. Đại diện Hưng Thịnh cho biết, ngay đầu năm nay, công ty cũng trong quá trình đàm phán mua lại một vài dự án tại TP.HCM và thông tin chính thức sẽ sớm được công bố.

Còn đối với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), ông Nguyễn Đình Bảo - Phó tổng giám đốc Công ty cho biết, với việc mua lại cổ phần chi phối tại BCI, Khang Điền hiện nay có quỹ đất hơn 500ha tại khu đông và tây nam TP.HCM, đáp ứng cho mục tiêu phát triển trong thời gian tới. Tuy nhiên, Khang Điền sẽ vẫn tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới, phù hợp với chiến lược về sản phẩm và thế mạnh để mua lại, đồng thời sẵn sàng chuyển nhượng một số dự án Công ty đang sở hữu nếu lợi nhuận đạt được như kỳ vọng.

Hưng Thịnh mua lại dự án của BCI trên đường Kinh Dương Vương

Cũng liên quan đến M&A trên thị trường bất động sản, mới đây, An Gia Investment cùng đối tác Nhật Bản - Quỹ Đầu tư Creed Group công bố đã hoàn tất việc mua lại 7 block nhà thuộc khu dân cư phức hợp La Casa (đường Hoàng Quốc Việt - Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM) từ Công ty CP Vạn Phát Hưng (VPH). Trong đó đã bao gồm cả 2 block được An Gia và Creed Group mua lại vào tháng 3/2015 (2 block này đang xây dựng và dự kiến bàn giao nhà trong năm nay).

Tuy bên nhận chuyển nhượng không tiết lộ giá trị của thương vụ nhưng những lần công bố thông tin của VPH cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2017, Công ty đã ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một phần công trình xây dựng chung cư khối 3A-3B và 4A-4B thuộc La Casa với tổng giá trị chuyển nhượng 490 tỷ đồng. Gần cuối tháng 2, VPH chuyển nhượng khối 6A-6B và khối phức hợp thương mại, văn phòng (cũng thuộc La Casa) với tổng giá trị khoảng 420 tỷ đồng. Lãi gộp của 2 đợt chuyển nhượng này dự kiến khoảng 325 tỷ đồng.

Trước đó, vào năm 2014 và 2015, VPH đã lần lượt chuyển nhượng block 5 và block 2A-2B cho An Gia Investment với giá trị gần 247 tỷ đồng.

Được biết, khu dân cư La Casa có diện tích hơn 6,35ha, gồm các khối căn hộ, khu nhà liên kế, khu thương mại đã hiện hữu 10 năm nay. Trong đó, phía VPH chỉ mới khai thác khu nhà liền đất và block 1A-1B của La Casa.

Liên quan đến M&A của doanh nghiệp, ông Nguyễn Bá Sáng - Chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, năm 2017, Công ty có kế hoạch mua thêm khoảng 5 dự án (chủ yếu hạng mục nhà ở) để chuẩn bị nguồn lực cho năm 2018 - 2019.

Thận trọng khi đầu tư

Nhìn nhận việc mua bán - sáp nhập trên thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, năm 2017 vẫn còn cơ hội để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất mới, xu hướng M&A sẽ vẫn tiếp diễn nhưng bên mua phải cân nhắc kỹ tính khả thi của từng dự án, từ vị trí, phân khúc sản phẩm cho đến thiết kế.

Chẳng hạn như An Gia Investment mua các block còn lại của La Casa, nếu doanh nghiệp này cấu trúc lại sản phẩm, ưu tiên cho căn hộ 1 - 2 phòng ngủ thì sẽ tiêu thụ dễ hơn là căn hộ 3 phòng ngủ, do ở khu vực quận 7 hiện nay, hạng mục căn hộ cũng cạnh tranh khá quyết liệt giữa các nhà phát triển bất động sản.

Theo chia sẻ từ An Gia Investment, Công ty sẽ vẫn trung thành với thế mạnh là phân khúc nhà ở trung cao cấp, và để tăng khả năng cạnh tranh, doanh nghiệp này sẽ dành hẳn 3,5ha ưu tiên cho các tiện ích sống. "Việc mua các block còn lại tại La Casa sẽ giúp Công ty chủ động trong việc kiến tạo dự án thành một quần thể thống nhất về mặt thiết kế", đại diện An Gia cho biết.

>>9 điều khoản quan trọng trong hợp đồng M&A

Cũng theo ông Châu, trong vấn đề "hồi sinh" các dự án nhà ở bị đình trệ trên địa bàn TP.HCM, bên cạnh việc định vị lại phân khúc, thiết kế phù hợp, bên mua còn chú trọng đến giá.

"Năm nay, mọi doanh nghiệp bất động sản đều hướng đến việc tiêu thụ sản phẩm nên xu thế tăng giá, nhất là với thị trường căn hộ rất khó xảy ra, ngoại trừ một số khu vực, một số dự án do doanh nghiệp đã tạo dựng được thương hiệu. Do vậy, những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng sẽ mất ưu thế trong việc định vị chính sách giá, phương thức thanh toán so với những nhà phát triển bất động sản chủ động được nguồn tài chính", đại diện HoREA nói.

Do vậy, gần đây, thay vì vay ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản nội đã chọn cách "bắt tay" với nhà đầu tư ngoại nhằm củng cố sức mạnh tài chính cho việc triển khai dự án mới. Theo chia sẻ từ một số doanh nghiệp Việt Nam có đối tác nước ngoài, lợi nhuận kỳ vọng mà phía nhà đầu tư ngoại mong muốn là trên 20% cho mỗi khoản đầu tư.

Bên cạnh phương thức đầu tư trực tiếp, 2 năm gần đây, dòng vốn ngoại vào Việt Nam có sự chuyển hướng mạnh mẽ sang hình thức góp vốn (đầu tư theo từng dự án), mua cổ phần. Song song với vai trò là đối tác phát triển bất động sản của doanh nghiệp nội, nhà đầu tư nước ngoài còn là bên cho vay tài chính.

Chẳng hạn như một tập đoàn đa ngành của Nhật Bản đã cùng với một chủ đầu tư có tiếng ở Việt Nam triển khai xây dựng khu căn hộ trung cao cấp ở khu đông Sài Gòn. Hay như An Gia Investment, tỷ lệ hợp tác giữa doanh nghiệp này với Creed Group trong các dự là 50/50, trong đó, phần vốn góp của An Gia xuất phát từ nguồn vốn tự có lẫn vay từ đối tác Nhật Bản với lãi suất khoảng 5%/năm.

Mức này thấp hơn lãi suất mà các ngân hàng tại Việt Nam cho vay, ngược lại, với các nhà đầu tư Nhật cũng là khoản đầu tư sinh lợi, vì hiện nay, việc gửi tiền ở Nhật đôi khi phải tốn phí, thậm chí doanh nghiệp Nhật có thể vay tiền ở nước họ với lãi suất từ 0 - 1%/năm để mang ra nước ngoài đầu tư thu lợi.