Tàu phá băng?

Nhiều chủ đầu tư khẳng định, việc giảm giá căn hộ của HAGL là chuyện nội bộ của doanh nghiệp (DN) này chứ không kéo theo đợt giảm giá mới, thậm chí, điều này còn tác động khả quan tới thị trường.

Đọc E-paper

Không nao núng

Ngày 3/10, một lần nữa, trong ngày mở căn hộ mẫu Thanh Bình (thuộc dự án căn hộ chung cư Thanh Bình, quận 7, TP.HCM) Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), chủ đầu tư dự án lại gây xôn xao thị trường khi tuyên bố giá bán mỗi m2 dao động từ 19 - 20 triệu đồng/m2, thấp hơn 35 - 50% so với giá một số dự án cùng khu vực. Ông Lê Hùng, Tổng giám đốc HAGL Land, cho biết, đây là mức giá áp dụng cho cả khách hàng mua lẻ lẫn sỉ. Dự kiến, trong tháng 11, HAGL sẽ chính thức triển khai bán căn hộ Thanh Bình.

Trước động thái của HAGL, một số chủ đầu tư dự án chung cư dọc đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) cho rằng, đó là chuyện nội bộ của từng DN. Ông Nguyễn Du Trường Nguyên, Phó phòng Kinh doanh Tiếp thị Công ty CP Địa ốc Phú Long cho biết, hiện nay, Công ty đang tiếp tục kinh doanh dự án Dragon Hill (thuộc dự án Dragon City), dù thị trường khó khăn nhưng giá mỗi m2 căn hộ tại đây vẫn giữ mức 27 triệu đồng/m2 và không có ý định giảm giá. “Thị trường khó khăn, giảm giá không phải là phương án tốt để giải quyết vấn đề đầu ra.

Chúng tôi đã tìm thêm các đối tác có nhu cầu mua với số lượng lớn, bên cạnh một phần bán ra thị trường”. Theo đó, dự kiến cuối tháng 10, Phú Long sẽ bàn giao 200/500 căn hộ cho Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam để giải quyết nhà ở cho CBCNV thuộc tập đoàn này.
Ngoài Phú Long, ông Phạm Hồng Hải, Trưởng phòng Đầu tư Công ty TNHH XD-SX-TM Tài Nguyên, chủ đầu tư dự án căn hộ Kenton, cho biết, Công ty hiện chưa có chiến lược bán hàng mới, dù tính thanh khoản của thị trường không tốt nhưng công ty vẫn không có ý định giảm giá.

Đã có không ít thắc mắc về việc, tại sao nhiều dự án trong giai đoạn này, thanh khoản kém hấp dẫn nhưng lại không tính đến chuyện giảm giá? Ông Nguyên cho rằng, giá bán của sản phẩm nhà đất phải được xem xét trên nhiều yếu tố: chi phí đất, chi phí đầu tư. Tùy vào chiến lược từng DN trong việc đầu tư xây dựng bộ máy nhân sự, chi phí đầu tư hạ tầng, mà tổng chi phí có “đội” lên hay không. Xét cho cùng, theo ông Nguyên, có hai giải pháp để giảm giá sản phẩm BĐS là giảm lợi nhuận kỳ vọng và giảm chất lượng công trình. Nếu là công trình nhà cao tầng, chỉ tính riêng chi phí xây dựng cũng đã chiếm từ 7 - 8 triệu đồng/m2. Do đó, đối với chủ đầu tư, thường họ sẽ giảm giá thông qua việc giảm lợi nhuận kỳ vọng, mà giảm lợi nhuận kỳ vọng thì không đáng kể.

Dù không bình luận nhiều về chuyện HAGL tuyên bố giảm giá nhưng một số chủ đầu tư cho rằng, xét về mặt thị trường sẽ có tác động không mấy khả quan. Thứ nhất, khi thị trường đứng lại, nhiều chuyên gia đã đặt nghi vấn giá trị thực của BĐS ở đâu? Thứ hai, về phía ngân hàng cũng đã mở cửa cho BĐS nên kích nhu cầu thực, nhưng nay có tuyên bố giảm giá sâu mà chủ đầu tư vẫn có lời khiến người mua sẽ tiếp tục chần chừ.

Thị trường là của người mua?

Tuyên bố của HAGL đối với dự án căn hộ Thanh Bình khiến thị trường “dậy sóng” nhưng liệu điều này có “chạm” đúng “nỗi lòng” của người mua? Quay trở lại trường hợp căn hộ dự án An Tiến (huyện Nhà Bè) vào quý IV năm ngoái để thấy được thực hư câu chuyện “phá giá” giảm 20% giá trên mỗi m2 của 500 căn hộ An Tiến (từ 18 triệu đồng/m2 năm 2010 xuống còn 14,4 triệu đồng/m2) và thấp hơn 30% so với giá căn hộ cùng phân khúc trong khu vực. Kết quả, chỉ trong vòng 1 ngày, hơn 150 căn hộ đã được bán ra.

Vậy, có phải giá giảm là liều thuốc kích thích người mua? Thực tế, nhiều khách hàng mua căn hộ An Tiến khi đó cho biết, ngoài các chính sách hỗ trợ lãi suất, tiến độ thanh toán thì gói hỗ trợ khách hàng vay 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm nhưng không cần chứng minh thu nhập mới là điều hấp dẫn họ.

Việc tiếp cận các khoản vay dễ dàng, lãi suất thấp, ổn định là vấn đề quan trọng trong quyết định mua của khách hàng. Điều này được minh chứng qua các tuần lễ an cư được tổ chức tại TP.HCM trong thời gian gần đây. Thực tế, nhu cầu về nhà ở là thực, sản phẩm BĐS cũng khá đa dạng, mức giá phù hợp hơn trước nhưng cái lấn cấn là lãi suất vẫn còn cao.

Dù các ngân hàng thương mại đang rao lãi suất cho vay mua nhà từ 11 - 12%/năm nhưng thực tế, đây chỉ là mức người mua được hỗ trợ trong vòng 6 tháng. Còn sau khoảng thời gian hỗ trợ, người vay phải trả lãi suất tối thiểu là 16%/năm (áp dụng hình thức lãi suất thả nổi). Như vậy, nếu mua căn hộ (hạng mục căn hộ bình dân) có diện tích khoảng 56m2 (giá 610 triệu đồng) với mức vay 70%/giá trị căn hộ trong vòng 15 năm và lãi suất 16% thì mỗi tháng, người mua cũng phải trả lãi trên 5 triệu đồng/tháng. Liệu số tiền mà khách hàng phải trả nhà băng sẽ như thế nào nếu lãi suất cho vay lên trên 20% như trước đây?