Sẽ có một đợt giảm giá mới?

Trước tình trạng thị trường bất động sản (BĐS) ế ẩm, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp cung vượt cầu, nhiều người mạnh dạn cho rằng chắc chắn sẽ có một đợt giảm giá mới trong vòng 6 tháng tới.

Ồ ạt tung hàng ra bán

Thị trường căn hộ trung và cao cấp đang đứng trước áp lực giảm giá

Chỉ cần dạo một vòng qua các sàn giao dịch BĐS lớn như Phát Hưng, Sacomreal và ACBR..., sàn nào cũng có trên một chục dự án xây dựng căn hộ chung cư trung cao cấp chào bán. Thống kê sơ bộ, những dự án mới chào bán trong vòng ba tháng trở lại đây, số lượng căn hộ cần bán đã trên 5.000 căn. Song song đó, những dự án đã bắt đầu bán từ năm 2008 nay tiếp tục bán cộng với số lượng căn hộ cần bán lại cũng trên 5.000 căn. Như vậy, ước tính sơ bộ, hiện tại có khoảng trên 10.000 căn hộ luân chuyển trên thị trường.

Dự án mới chào bán hoặc sắp chào bán có khoảng gần 30. Một trong những khu vực có nhiều dự án căn hộ trung cao cấp chào bán nhất lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn quận 2 và 9. Chỉ tính riêng các dự án: The Boatclub (quận 9) của Công ty Nhà Việt Nam, Blooming Park, Estella (quận 2)... đã cung cấp cho thị trường trên 3.000 căn hộ. Còn tính riêng địa bàn quận Thủ Đức cũng có 4 dự án với gần 1.000 căn hộ. Một khu vực khác cũng mới nổi lên trong vòng hai năm trở lại đây là các quận huyện Tây - Nam thành phố, như quận 6, Bình Tân, quận 11... đã cung cấp cho thị trường xấp xỉ 4.000 căn hộ. Trên địa bàn quận 6, ngoài các dự án như Noble và Bình Phú đã tung ra bán trước đây thì nay có thêm một loạt chung cư như Blue Sapphire, Richland Emeral...

Tổng cộng các dự án trên địa bàn quận 6 đã cung cấp cho thị trường gần 2.000 căn hộ. Trên địa bàn quận Tân Phú cũng có đến 3 dự án đang chào bán với khoảng 1.000 căn hộ. Quận 11 thì có dự án Lữ Gia... Khu đô thị mới Nam Sài Gòn, số lượng dự án không nhiều như khu vực quận 2 và 9 hay như khu vực các quận Tây - Nam nhưng lại có quy mô lớn và giá bán cũng thuộc vào loại cao nhất. Trong số những dự án mới “chào sân” phải kể đến Sunrise City của Novaland trên 700 căn hộ cao cấp. Ngoài ra, khu vực này cũng là “sân nhà” của Hoàng Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng. Giám đốc một sàn giao dịch BĐS phải thốt lên: “Chưa bao giờ khách hàng, nhà đầu tư lại có nhiều lựa chọn như hiện nay. Thêm vào đó, các chủ đầu tư đang có nhiều hình thức ưu đãi, khuyến mại để thúc đẩy đầu ra”.

Sẽ có đợt giảm giá mới?

Trong khi thị trường đang tràn ngập căn hộ thì sức tiêu thụ vẫn trong tình trạng yếu ớt. Theo số liệu của sàn giao dịch BĐS ACBR, những dự án bán tốt nhất hiện nay là Bình Phú và Noble (căn hộ trung cấp) cũng chỉ bán được vài căn/tháng. Trong số 11 dự án chào bán tại ACBR có nhiều dự án không bán được. Ngay những dự án lớn, chủ đầu tư có thương hiệu thì việc tiêu thụ hàng hóa cũng hết sức khó khăn. Trong thông cáo mới nhất, Phú Mỹ Hưng cho biết, dự án Sky Garden 3 vẫn còn 60 căn chưa có chủ. Trong khi đó, dự án này một thời gây sốt cách đây hơn 1 năm, nhà nhà, người người tranh nhau xếp hàng để mua. Một dự án khác là The Estella, với giá bán từ 2.000 - 2.200USD/m2 một thời muốn mua phải trả chênh lệch 12 - 15.000USD thì đến nay, sau một năm bán hàng mới chỉ bán được 60%...

Để kéo khách hàng và đẩy nhanh đầu ra, ngoài việc định giá bán hợp lý theo tình hình thị trường, các chủ đầu tư thi nhau khuyến mại. Chẳng hạn, chung cư Lữ Gia, ưu đãi cho khách hàng 4% (số lượng hạn chế); Richland Emeral, 100 khách hàng đầu tiên sẽ được rút thăm để trúng xe Mercedes, xe tay ga, tủ lạnh...

Bất chấp những nỗ lực tìm đầu ra của chủ đầu tư các dự án căn hộ chung cư trung cao cấp, sức mua của thị trường vẫn vô cùng ảm đạm. Cho đến thời điểm hiện nay, có thể khẳng định xu hướng tăng giá vốn hình thành trong tháng 2 và 3/2009 nhờ những thông tin hỗ trợ tích cực đã chính thức kết thúc trong tháng 4 và 5/2009. Theo các chuyên gia phân tích thị trường BĐS, với tình hình cung vượt cầu hiện nay của phân khúc thị trường căn hộ trung và cao cấp cũng như xét đến tình hình chung của nền kinh tế thì trong vòng nửa năm tới sẽ không có chuyển biến gì đáng kể.

Một số chuyên gia cho rằng, trong vòng 6 tháng tới, chắc chắn sẽ có thêm một đợt giảm giá nữa đối với phân khúc thị trường căn hộ trung và cao cấp. Bởi nếu so sánh với những dự án cũ, sắp bàn giao nhà hoặc đã đưa vào sử dụng thì các dự án mới có giá bán cao hơn từ 3 đến 7 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch giá này khó được thị trường chấp nhận trong bối cảnh cung vượt cầu. Thêm vào đó, quỹ căn hộ bán lại của các dự án cũ trên thị trường cũng dồi dào không kém nguồn cung mới.