Quỹ đầu tư: Năng nhặt chặt bị

Một số quỹ đầu tư (QĐT) đã âm thầm vào thị trường bất động sản (BĐS) và mọi bước đi đều được tính toán thận trọng. Trái với những dự án hoành tráng trước đây, các khoản đầu tư mới không cần phải dự án lớn, miễn là tính hiệu quả cao.

Khu vực quận 2 được nhiều NĐT nước ngoài quan tâm - Ảnh: Quý Hòa

Khởi đầu một làn sóng mới?

Năm 2009, nhiều QĐT đã rời Việt Nam, trong đó, có cả những quỹ vừa ra mắt chưa đầy một tuổi. Nguyên nhân của sự ra đi này, theo Savills Việt Nam, không nằm ở việc thị trường Việt Nam kém tiềm năng, mà chính bản thân các quỹ phải cơ cấu lại danh mục đầu tư lẫn tập trung vào những thị trường chính của họ.

Tuy nhiên, gần đây, một vài quỹ đã âm thầm trở lại thị trường với nhiều kế hoạch mới.

Cụ thể như trường hợp của Công ty TNHH Kim Hoàng Minh, điều hành KHM Capital. Đây là quỹ đại diện cho các nhà đầu tư Hàn Quốc tại thị trường Việt Nam, chịu trách nhiệm tìm kiếm và mua lại các dự án BĐS.

Ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc KHM Capital, cho biết, hiện nay, KHM đang làm đại diện đầu tư cho hai quỹ. Trước hết là QĐT cá nhân, do một số nhà đầu tư tư nhân Hàn Quốc hợp lại và phân bổ vốn vào nhiều thị trường khác nhau ở châu Á, trong đó, tại Việt Nam, suất đầu tư ban đầụ là 25 triệu USD/dự án.

Còn quỹ thứ hai có quy mô lớn hơn, thuộc một tổ chức có tiếng ở Hàn Quốc (hiện đã đầu tư dự án phức hợp ở trung tâm Hà Nội), với mức đầu tư cho mỗi dự án từ 30 - 40 triệu USD.

Trong khi đó, Quỹ cấu trúc đầu tiên Trinity Structure & Finance, thuộc Trinity Investment Partners, cũng chuẩn bị mở văn phòng ở Việt Nam trong tháng tới.

Trinity Structure & Finance, được thành lập năm 2011, đến nay đã hoàn tất 3 thương vụ, trong đó có vụ mua lại JSM Indochina Properties, một nhánh của JSM Indochina Ltd., (năm 2011, JSM Indochina Ltd., đã hoàn tất việc chuyển nhượng lại toàn bộ các BĐS ở thị trường Việt Nam và Campuchia do những khó khăn về tài chính và giá trị các khoản đầu tư liên tục giảm).

Quỹ này đã thực hiện tái cấu trúc về tài mặt chính cho JSM và đang tìm thời điểm phù hợp để đưa JSM quay trở lại thị trường. Được biết, Trinity Investment Partners sẽ “rót” khoảng 15 triệu USD vào khu vực Đông Nam Á, dĩ nhiên Việt Nam cũng là một trong những chọn lựa.

Dù không phải là những “người mới đến” như các quỹ trên, nếu không nói là một trong những QĐT đầu tiên đến Việt Nam (trước cả VinaCapital), Jen Capital, thuộc Chiaphua Limited (một trong những QĐT tư nhân lớn nhất, quản lý nhiều công ty ở Hồng Kông, đã phát triển trên 200 dự án tại châu Á, Bắc Mỹ và Trung Đông) đã có bước phát triển ổn định.

Không khuếch trương rầm rộ, nhưng đến nay danh mục đầu tư của Jen Capital cũng đã có hơn chục dự án ở thị trường Việt Nam, trong đó, có những dự án đã đi vào hoạt động và có nguồn thu ổn định, như Parkland Resort Apartment (khu nhà ở cao cấp tại phường An Phú, quận 2, TP.HCM) hay cao ốc văn phòng Saigon Tower (29 Lê Lợi, quận 1).

Cả hai dự án trên, Jen đều có được vào năm 1993, khi đó, giá đất còn “mềm” lẫn nhiều vị trí tốt. Hiện nay, QĐT này cũng đang tìm kiếm thêm những dự án mới.

Ngoài ra, Jen Capital vẫn còn nhiều dự án “đắc địa” chưa phát triển như: khu biệt thự Parkland Green (Q. 9) với 122 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2013. Đồng thời, giai đoạn 2 của Parkland Resort Apartment vẫn chờ thời điểm tốt để phát triển.

Đó là chưa nói đến dự án xây dựng 300 căn hộ tại Khu Saigon Sport City (quận 2) mà Jen và Keppel Land là đối tác, cũng như dự án khu biệt thự Lam Ngọc với Tuần Châu Group vừa được cấp giấy phép hồi tháng 2/2011.

Nhiều hàng dễ chọn

Theo ông Cao Thanh Hoàng, xu thế của các nhà đầu tư nước ngoài hay các QĐT là “đổ tiền” vào thị trường Việt Nam một cách có chọn lọc, không đầu tư dàn trải như trước đây, không cần phải dự án lớn, miễn là tính hiệu quả cao.

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng ở vào khoảng 10 - 15% (tính theo USD) là đã quá đủ, do chi phí vốn thấp.

Trái ngược với cảnh ồn ào của làn sóng thứ hai các QĐT vào Việt Nam (2002 - 2006), hướng tiếp cận của các QĐT lần này khá hẹp, xét ở hạng mục đầu tư, quy mô dự án lẫn vốn tiếp cận.

Điển hình như hai QĐT mà KHM Capital đang đại diện, nhắm chủ yếu vào dự án căn hộ vì các QĐT Hàn Quốc có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

- KHM đang làm đại diện đầu tư cho hai quỹ: QĐT cá nhân với suất đầu tư ban đầu là 25 triệu USD/dự án. Còn quỹ thứ hai có quy mô lớn hơn, thuộc một tổ chức có tiếng ở Hàn Quốc (hiện đã đầu tư dự án phức hợp ở trung tâm Hà Nội), với mức đầu tư cho mỗi dự án từ 30 – 40 triệu USD. - Danh mục đầu tư của Jen Capital vẫn còn nhiều dự án “đắc địa” chưa phát triển như: khu biệt thự Parkland Green (Q. 9) với 122 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2013. Đó là chưa nói đến dự án xây dựng 300 căn hộ tại Khu Saigon Sport City (quận 2) mà Jen và Keppel Land là đối tác, cũng như dự án Hạ Long Bay với Tuần Châu Group vừa được cấp giấy phép hồi tháng 2/2011.

Tiêu chí về vị trí mà nhà đầu tư chọn là gần khu vực trung tâm TP.HCM như: quận 9, quận 7... để phát triển những dự án căn hộ trung bình, phù hợp với nhu cầu số đông.

Đại diện KHM Capital cho rằng, lợi thế của các QĐT khi đi mua dự án trong thời gian này là có nhiều lựa chọn. Tuy nhiên, mức giá vẫn còn khá cao, nhất là khu vực quận 7, cạnh khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Song, một khi đã tính được yếu tố đầu ra, nhà đầu tư có thể định được tổng mức đầu tư và giá đất của từng dự án để đi đến quyết định mua.

Bởi vì, trên thực tế, ưu điểm của các quỹ này là cơ cấu được nguồn vốn tự có với tỷ lệ từ 70 - 80% (trong khi các chủ đầu tư trong nước là 15 - 20%), họ có thể xây dựng và sau một năm nữa sẽ đẩy hàng ra thị trường, khi đó, lãi suất cho người mua cũng đã “hạ nhiệt”.

Liên quan đến cách tiếp cận thị trường, ông Oliver G.Smith, Trưởng bộ phận Đầu tư của Trinity Investment Partners, cho biết, chiến lược đầu tư của Trinity Structure & Finance tại Việt Nam là những công ty muốn tái cấu trúc hoặc tập trung vào năng lực cốt lõi....

“Chúng tôi sẽ mua lại những công ty này, loại bỏ các khoản đầu tư không hiệu quả và bơm vốn vào. Đồng thời, chúng tôi nhắm đến việc mua lại 100% cổ phần của các công ty có tài sản cố định mà chủ yếu là bất động sản”, ông Oliver G.Smith nói.