Nhà ở xã hội: Còn nhiều bất cập

Sau khi Chính phủ triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhiều doanh nghiệp trong và ngoài quốc doanh cùng nỗ lực tham gia, nhưng đến nay vẫn còn nhiều điều chưa rõ ràng, khiến cho các bên liên quan có thể gặp lúng túng khi đưa sản phẩm này ra thị trường.

Tên gọi và đối tượng thụ hưởng

Nhà ở xã hội được đề cập trong Luật Nhà ở thay cho thuật ngữ thường được dùng trước đó là nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo một số chuyên gia, cách dùng từ “nhà ở xã hội” với ý nghĩa hiện nay là không ổn. Nhà ở xã hội thường hiểu là một dạng nhà cứu tế, dành cho những đối tượng không thể tự lo về nhà ở, tương tự các quán cơm xã hội cho người nghèo ăn miễn phí (dạng quán cơm “Vợ Thằng Đậu” của nghệ sĩ Lê Vũ Cầu).

Hiện nay Luật Nhà ở quy định đối tượng nhà ở xã hội là công nhân trong các khu công nghiệp - khu chế xuất (KCN), sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức... thì e không ổn. Đáp ứng nhu cầu an cư cho các đối tượng này chỉ có thể là các khu lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên, nhà công vụ... và quan hệ giao dịch chỉ có thể là thuê chứ không thể là bán. Vì các đối tượng nói trên, sẽ có thay đổi chỗ ở theo yêu cầu học tập, công tác. Khi thành phố phát triển, KCN phải di dời ra khỏi khu dân cư thì công nhân phải đi theo xí nghiệp, lúc đó lại phải lo cho họ NƠXH khác. Tương tự, sinh viên học xong sẽ rời ký túc xá để đi làm, công chức chuyển công tác thì sao?

Như vậy NƠXH là để phục vụ tầng lớp thu nhập thấp, gồm những người lao động phổ thông, buôn gánh bán bưng, xích lô, xe ôm,... Những người này thường chưa có chỗ ở ổn định, hoặc là sống chen chúc trong các khu ổ chuột, môi trường sống nhếch nhác, diện tích/đầu người dưới mức tối thiểu. Nhưng một nghịch lý có thể xảy ra là cùng là viên chức nhà nước hoặc là cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang (đối tượng thụ hưởng NƠXH) nhưng sự chênh lệch thu nhập rất lớn. Điều này sẽ dẫn đến nảy sinh tình trạng NƠXH không đến được tay người có thu nhập thấp thật sự. Nên việc xét đối tượng thụ hưởng của NƠXH trong phạm vi rộng như Luật Nhà ở quy định sẽ rất khó khăn.

Không nên khống chế tầng cao đối với nhà ở xã hội

Luật Nhà ở quy định NƠXH không được xây cao quá sáu tầng, để không phải trang bị phương tiện hiện đại như thang máy, hệ thống lấy rác, các tiện nghi khác... nhằm làm giá thành công trình. Theo các chuyên gia, điều này gây lãng phí nhiều mặt. Trước hết là lãng phí tài nguyên vì tỷ lệ sử dụng đất thấp; mặt khác, dù gọi là NƠXH nhưng chất lượng nhà cũng phải đảm bảo an toàn, tiện nghi.
Tiếp nhận ý kiến đóng góp, Bộ Xây dựng đã có tờ trình đề xuất Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở sinh viên; nhà ở công nhân KCN và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Theo tờ trình Bộ Xây dựng, nhà NƠXH là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2. Các dự án nhà ở giá thấp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn quy hoạch xây dựng và không khống chế số tầng. Tuy nhiên việc thay đổi quy định về tầng cao xây dựng đối với NƠXH sẽ không đơn giản, vì việc sửa luật là thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Nhà ở xã hội: nên cho thuê nhiều hơn bán!

Nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH là người nghèo có thu nhập thấp, dưới 2 - 3 triệu đồng/tháng và không ổn định. Lấy mức giá của Bộ Xây dựng ấn định là 7.000.000đ/m2 (giá này các doanh nghiệp cho là không làm nổi vì quá thấp) thì căn hộ giá thành là 350 triệu đồng. Người mua phải nộp trước 30%, tức gần 100 triệu đồng. Số tiền này ít có gia đình nghèo nào có được, đó là chưa nói khoảng tiền trả góp vốn và lãi cũng từ 2 - 3 triệu đồng/tháng nếu được trả góp trong 10 - 15 năm. Hộ nào mua NƠXH sẽ không còn tiền chi phí cho các nhu cầu thiết yếu khác của gia đình. Như vậy, muốn người nghèo có chỗ an cư, bảo đảm an sinh xã hội thì chỉ có thể cho họ thuê nhà ở lâu dài với giá rẻ. Rất ít trường hợp có thể mua được.

Làm sao có NƠXH và các loại nhà khác cho người nghèo và người có thu nhập thấp được thuê? Theo các chuyên gia, cần phải huy động nhiều thành phần kinh tế cùng tham gia, thay vì chỉ trông vào Nhà nước. Nhưng để các doanh nghiệp tham gia chương trình này Nhà nước cần phải có những chính sách hỗ trợ như: giao đất sạch, miễn giảm nghĩa vụ tài chính, đơn giản hóa thủ tục đầu tư... cho các nhà đầu tư. Đồng thời buộc các doanh nghiệp sử dụng nhiều công nhân, các KCN phải đầu tư xây dựng khu lưu trú cho công nhân; các trường học phải xây dựng ký túc xá cho sinh viên; các công sở phải xây nhà công vụ cho công chức, viên chức có nhu cầu an cư thuê. Đất đáp ứng cho nhu cầu này có thể huy động từ hàng chục triệu mét vuông đất đang bị các cơ quan sử dụng lãng phí ở TP.HCM hiện nay.

Phải xác định rằng NỞXH là một chính sách đúng đắn nhằm nới sức dân. Nhưng cung ít, cầu nhiều, đối tượng thụ hưởng không rõ rệt thì tất yếu sẽ xảy ra tình trạng “xin - cho”. Người nghèo thì không mua được nhà, còn người giàu thì lại tìm cách lọt vào để hưởng chính sách ưu đãi. Nếu chú trọng xây dựng nhà ở cho thuê nhiều hơn sẽ hạn chế được việc đầu cơ đối với sản phẩm này trong tương lai