Nhà ở bình dân vẫn "làm chủ" thị trường

Mức độ hấp thụ của thị trường đối với dòng nhà ở bình dân vẫn tương đối ổn định so với các phân khúc khác. 

Đọc E-paper

Quý I/2017, Công ty Danh Khôi Á Châu (DKRA) đưa ra khảo sát: hơn 7.100 căn hộ được tung ra thị trường TP.HCM, phân khúc bình dân (giá trên dưới 1 tỷ đồng) chiếm hơn 45%. Năm 2016, thị trường TP.HCM đón nhận thêm 49.877 căn hộ ở tất cả các phân khúc, sản phẩm bình dân chỉ chiếm 30% về lượng, thấp hơn phân khúc trung bình (chiếm 39%) và cao cấp (chiếm 31%), nhưng tỷ lệ hấp thụ lại đứng đầu bảng với 60%, trong khi trung và cao cấp lần lượt là 57%, 58%.

Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA khẳng định, mức độ hấp thụ của dòng căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng luôn ổn định vì đáp ứng đến 80% nhu cầu về nhà ở cũng như khả năng tài chính của người dân.

Trong các doanh nghiệp bất động sản, Công ty CP Đầu tư Nam Long là đơn vị dẫn đầu phân khúc nhà ở bình dân tại TP.HCM có doanh thu từ căn hộ giá bán trên dưới 1 tỷ đồng đạt mức tăng trưởng đều đặn từ 2013 - 2016. Báo cáo thường niên của Nam Long ghi nhận, năm 2016 đã bán 2.528 căn hộ, trong đó có đến 2.065 căn trên dưới 1 tỷ đồng (thuộc dòng EHome trên dưới 1 tỷ đồng/căn, EHome S dưới 1 tỷ đồng/căn và Flora từ 1,1 tỷ đồng/căn).

Không chỉ Nam Long, 2 năm vừa qua, bên cạnh dòng nhà liền kề, Tập đoàn Kiến Á đặt trọng tâm vào phân khúc căn hộ bình dân với các sản phẩm Citihome, Citisoho.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân - Tổng giám đốc Kiến Á cho biết, mỗi năm Công ty đưa ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng để đảm bảo sự phát triển bền vững. Về cơ cấu sản phẩm, dòng căn hộ bình dân chiếm đến 90% so với nhà liền kề, nếu xét theo doanh thu, tỷ lệ này là 60/40.

Ở góc độ khác, ông Nguyễn Vĩnh Trân viện dẫn một vài yếu tố để chứng minh tính thanh khoản của dòng căn hộ bình dân, trong đó nhấn mạnh đây là khoản đầu tư đem lại lợi tức ổn định nếu người mua chọn đúng sản phẩm.

Chẳng hạn như khu nhà ở Citihome được Công ty Kiến Á tung ra năm 2014 với giá từ 14 triệu đồng/m² (từ 700 triệu đồng/căn), đến nay, giá trên thị trường thứ cấp đã lên mức 18 - 20 triệu đồng/m². Hoặc như khu căn hộ The Bridgeview do Nam Long phát triển, hiện giá cho thuê căn hộ 54m² (đã bao gồm nội thất cơ bản) ở mức khoảng 10 triệu đồng/tháng và trong tình trạng khan hiếm.

Theo đánh giá của các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản tại TP.HCM, đối với phân khúc căn hộ bình dân, 80% số người mua có nhu cầu để ở và 20% mua để đầu tư, cho thuê ổn định (khác với phân khúc cao cấp, 70% khách mua để đầu tư và 30% mua để ở). Việc mua căn hộ dưới 2 tỷ đồng cho thuê, thu về từ 7 - 8 triệu/tháng là chuyện không quá khó, nếu khu nhà có kết nối hạ tầng thuận tiện và được quản lý tốt.

Cũng liên quan đến vấn đề này, đại diện Kiến Á nhìn nhận, nhu cầu nhà bình dân hiện nay tại TP.HCM còn rất lớn, bởi thu nhập của người trẻ đang tăng và ngân hàng cũng dễ dàng hơn trong việc cho vay mua nhà. Do vậy, nếu có thêm 5 hay 10 nhà phát triển nữa tham gia vào thị trường nhà có giá bình dân thì càng tốt. Điều quan trọng là trong "cuộc đua" này, nhà phát triển phải giải quyết được những nút thắt tác động trực tiếp đến quá trình đưa nhà bình dân ra thị trường.

Hiện nay, khách mua căn hộ bình dân phần đông là người sở hữu căn nhà đầu tiên, khả năng tài chính còn hạn chế nên họ chú trọng đến giá, thiết kế, thẩm mỹ, chất lượng xây dựng.

Thực tế cho thấy, một trong những nguyên nhân tác động đến nguồn cung của phân khúc nhà bình dân là do lợi nhuận thấp (dao động từ 8 - 12%), trong khi lợi nhuận phân khúc nhà cao cấp có thể từ 30 - 40%, nên chắc chắn nhà phát triển sẽ phải cân nhắc rất kỹ trước khi quyết định tham gia "sân chơi".

Theo chia sẻ của giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, hiện nay chi phí cho phần phát triển quỹ đất khá lớn, nếu vượt quá 20% tổng chi phí thì doanh nghiệp phát triển nhà bình dân khó có lợi nhuận như kỳ vọng. Những doanh nghiệp nào đang có quỹ đất lớn thuộc các quận được xem là lợi thế trong "cuộc đua" phát triển căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân cho rằng, quan trọng nhất là giá đất bao nhiêu, mật độ xây dựng ra sao để ra được căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, nếu không giải được bài toán này thì loại nhà bình dân càng thiếu. Theo đó, các khu nhà bình dân có xu hướng ngày một cao hơn, dao động từ 24 - 28 tầng, trong khi 9 - 10 tầng là khó đạt hiệu quả kinh doanh.

>>Bất động sản: Nhắm đến phân khúc bình dân