Nghị định 71: “Trúng” hay “trật”?

Nghị định 71 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) vốn đã bị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) than vãn nhiều, thì mới đây khi Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea) tổ chức hội thảo lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 tiếp tục tạo nên những luồng dư luận trái chiều, ảnh hưởng không ít đến tâm lý thị trường BĐS TP.HCM.

Cơ sở đúng, thực tiễn lệch

Có thể nói, Nghị định 71 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010) được đánh giá là dấu mốc quan trọng cho việc đầu tư BĐS sẽ đi vào quỹ đạo ổn định khi nhà đầu tư lướt sóng hết có cơ hội do Nghi định siết chặt việc chuyển nhượng dự án dưới dạng góp vốn.

Nói như thế bởi trước khi có Nghị định 71, việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư khá dễ dàng. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch BĐS.

Tại TP.HCM và Hà Nội, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch BĐS do giới đầu cơ BĐS thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Nhưng Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Và vấn đề quan trọng là Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Song, đó mới chỉ là lý thuyết và những hy vọng khả quan của người làm kế hoạch. Trên thực tế, những quy định mà Nghị định 71 đưa ra khá “lệch” với những gì thực tế có.

Một trong những quy định trái ngược nhất trong dự thảo thông tư được đưa ra lấy ý kiến đóng góp liên quan đến việc huy động vốn, góp vốn (theo Nghị định 71, chủ đầu tư được phép bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn góp của các nhà đầu tư nhỏ lẻ).

Cụ thể, dự thảo thông tư quy định “Kể từ ngày 8/8, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư). Điều này có nghĩa, trên một địa bàn hành chính, mỗi người chỉ được một lần thực hiện quyền góp vốn chia sản phẩm vào một dự án BĐS mà thôi.

Đó chính là lý do vì sao nhiều DN đã tỏ ra bức xúc đối với quy định này. Bởi lẽ, quy định này giống như quy định của thời kỳ tem phiếu, mọi thứ đều phải phân phối theo tiêu chuẩn. Hơn nữa, quy định này đi ngược lại tinh thần của nền kinh tế thị trường, trong đó BĐS là một thành phần quan trọng. Đằng này ngược lại, dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 lại hạn chế việc đầu tư thúc đẩy xã hội phát triển.

Thực tế, cho dù dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 có được thông qua, thì với quy định trên cũng khó mà quản được việc huy động và góp vốn bởi vô vàn lỗ hổng khác. Chẳng hạn, những người có nhu cầu góp vốn có thể thuê, nhờ người khác đứng tên để góp vốn...

Ngoài ra, một điều cũng đáng phải đưa lên bàn cân đo đong đếm đó là chuyện ai cũng hiểu quy định mỗi người chỉ được góp vốn 1 lần trong dự thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71 là nhằm chống tình trạng đầu cơ, nâng giá.

Tuy nhiên, nếu muốn chống đầu cơ không đi từ cái gốc của vấn đề là điều tiết bằng công cụ thuế chứ không thể bằng những mệnh lệnh hành chính thiếu khả thi như vừa kể trên. Ngoài vấn đề kể trên, Dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 còn bị “kêu” là quy định thủ tục quá rườm rà, không cần thiết.

Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được bán 20% quỹ nhà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS, dưới hình thức góp vốn chia sản phẩm. Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm được chia không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình.

Thị trường sẽ khó tăng giá trong ngắn hạn

Từ góc nhìn của nhiều chuyên gia, thực tế Nghị định 71 sẽ khiến thị trường BDS trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng tăng giá nguyên nhân được giới này lý giải là thị trường sẽ thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá. Đồng thời, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng.

Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS tăng lên 250% từ mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với BĐS đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư. Ngoài ra, sau một thời gian dài tăng giá, giá BĐS hiện tại không hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tại TP.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2 - 4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian.

Có thể nói, sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đối khoản cho vay BĐS sẽ là tin xấu cho thị trường BĐS trong ngắn hạn. Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Giới này cũng cho rằng, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đón nhận quá nhiều chính sách theo hướng bất lợi, nếu không nghiên cứu sửa đổi sẽ rất khó thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.