NĐT ngoại với thị trường BĐS: Ngày trở về còn dè dặt

Thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu hồi phục, nhà đầu tư (NĐT) ngoại nhen nhóm quay lại và tham gia những khoản đầu tư mới, nhưng quy trình xem xét và lợi nhuận kỳ vọng đã có sự điều chỉnh.

Đọc E-paper

Thứ nhất là, hiện nay, sự quan tâm của NĐT ngoại dành cho thị trường Việt Nam đã gia tăng so với thời điểm 2012 - 2013. Họ đầu tư ở mọi phân khúc và giá trị có thể dao động từ 5 - 100 triệu USD.

NĐT cũng thể hiện rõ quan điểm, giá cả trên thị trường BĐS đã giảm đến mức có thể chấp nhận được, nhiều doanh nghiệp (DN) trong nước cũng linh động trong việc thực thi triết lý "biến đổi đất thành tiền" nên họ chủ động kêu gọi hợp tác để vận hành quỹ đất.

Việc định giá tài sản (giá đất, dự án) hợp lý hơn tạo ra nhiều cơ hội thương thuyết, khả năng thành công lớn hơn trong các thương vụ M&A giữa bên mua (NĐT nước ngoài) và bên bán (DN trong nước). Những thuận lợi này là chất xúc tác để kết dính các quỹ đầu tư phương Tây, Nhật Bản quyết định tham gia thị trường sau nhiều do dự.

Hai là, ở thời điểm này, NĐT ngoại đã nhìn thị trường Việt Nam tổng quát hơn. Họ không chỉ nhìn giá trị khoản đầu tư mà chú ý xem sản phẩm sau cùng có được thị trường hấp thụ tốt hay không, phân khúc nào có thanh khoản cao?... Thứ ba là NĐT ngoại hiện nay phân tích, đánh giá mức độ rủi ro của thị trường chặt chẽ hơn so với trước đây.

Chẳng hạn, khi muốn tham gia vào một dự án, họ sẽ đặc biệt chú trọng đến pháp lý, sự hoàn thiện về nghĩa vụ tài chính của bên kêu gọi đầu tư hay bên bán đối với cơ quan quản lý nhà nước, tức là dự án đã có quyền sử dụng đất hay chỉ đơn thuần là được chấp nhận chủ trương?

Nếu DN nào muốn bán tài sản để thoái vốn nhanh lúc này thì nên đàm phán với DN trong nước, thay vì chờ NĐT nước ngoài, vì NĐT nội chấp nhận rủi ro cao hơn, thông hiểu tâm lý người mua và thị trường nhiều hơn, trong khi NĐT ngoại chủ yếu có lợi thế tài chính.

Tóm lại, NĐT nước ngoài đang nhìn vào sự bền vững dài hạn của thị trường BĐS. Điều này, ở góc độ nào đó mang tính tích cực vì nó khuyến khích thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn khi bước vào giai đoạn mới.

Ngoài ra, về phía NĐT, họ cũng đã điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng (LNKV) để phù hợp với thực tế của thị trường BĐS Việt Nam. Thời điểm năm 2012 - 2013, nhiều NĐT nhìn thị trường Việt Nam với mức sinh lợi từ 28 - 30% nhưng hiện nay, lãi suất ở Việt Nam đã hạ xuống nhiều, tỷ giá tương đối ổn định, nếu có biến động cũng chỉ trong biên độ dự trù từ 1 - 2%..., cho nên, LNKV phổ biến nhất là mức 18%.

Tại sao? Thị trường Việt Nam dù có tiềm năng nhưng do còn non trẻ nên vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro, nếu tỷ suất lợi nhuận 10% thì NĐT sẽ bỏ tiền vào thị trường chứng khoán Mỹ hoặc các mutual fund (quỹ tương hỗ) ở Mỹ cũng được 9 - 12% bởi mức độ ổn định hơn thay vì vào thị trường Việt Nam với cùng mức lợi nhuận này.

Ngoài ra, với BĐS, NĐT ngoại đang chuộng phương thức đầu tư vào dự án hơn là đầu tư cổ phần công ty, bởi dù sao, đầu tư vào dự án dễ kiểm soát dòng tiền, các rủi ro lẫn đội ngũ nhân sự tinh gọn hơn.

>Thị trường BĐS: NĐT nước ngoài nhập cuộc
>Tạo điều kiện cho NĐT nước ngoài mua lại ngân hàng yếu kém
>Đầu tư BĐS: Tay trái đỡ tay phải
>Nhà đầu tư BĐS Châu Á thận trọng nhất thế giới