Khó vì quy định bảo lãnh dự án bất động sản

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và khách hàng có yêu cầu, phía ngân hàng sẽ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở như hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hợp tác với ngân hàng chấp hành quy định trên, và cũng có doanh nghiệp không chấp hành. Ví dụ, tại một khu căn hộ ở quận 7, khi khách hàng hỏi việc phát hành chứng thư bảo lãnh lúc ký hợp đồng mua bán, nhân viên tư vấn nói không nên đòi hỏi chứng thư bảo lãnh vì sẽ làm tăng giá sản phẩm.

Link bài viết

Theo nhân viên này, thay vì làm thủ tục ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư đảm bảo cam kết quyền lợi cho khách hàng trong hợp đồng. Cụ thể, nếu giao nhà trễ 6 tháng sẽ hoàn tiền 100% và bồi thường khoản phạt 20%/giá trị hợp đồng.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, yêu cầu bảo lãnh sản phẩm bán, thuê mua hình thành trong tương lai là cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Song tùy vào dự án, ngân hàng quyết định thực hiện bảo lãnh bằng hình thức tín chấp hoặc yêu cầu thế chấp tài sản bảo đảm.

Trên thị trường, chỉ số ít chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện nhận bảo lãnh bằng tín chấp, còn lại phần lớn dự án muốn ngân hàng bảo lãnh thì phải thế chấp chính dự án hoặc tài sản khác.

Tuy nhiên, yêu cầu thế chấp dự án để được bảo lãnh sẽ bất hợp lý nếu chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, hoặc khách hàng mua nhà không có nhu cầu vay vốn.

"Chúng tôi không muốn vì điều kiện bảo lãnh mà phải đem dự án thế chấp cho ngân hàng. Nếu thế chấp dự án, chủ đầu tư sẽ gặp nhiều rắc rối, như không thể làm giấy chứng nhận cho khách hàng, bị liệt vào dạng mang dự án cầm cố...", ông Phúc chia sẻ.

Tổng giám đốc Công ty SeaHolings Trần Hiền Phương cho biết, để bán được căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải chấp nhận chi một khoản phí ngay từ đầu để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho từng hợp đồng mua căn hộ. Mức phí này do doanh nghiệp và ngân hàng tự thỏa thuận trên cơ sở hợp đồng hợp tác giữa 2 bên (1 - 2%). Mức phí bảo lãnh tuy không cao nhưng cũng làm tăng chi phí của doanh nghiệp và người mua nhà.

Theo LS. Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), quy định bảo lãnh còn nhiều điểm vướng. Chẳng hạn, về năng lực tài chính, chủ đầu tư đang tính dòng tiền cho nhiều dự án, trong khi cơ chế bảo lãnh ngân hàng (có thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mục đích sử dụng vốn) chỉ được sử dụng cho dự án đó - dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn - nên nhiều dự án không được ngân hàng cấp bảo lãnh (không có tài sản bảo đảm, không sử dụng đúng mục đích vốn...). Mặt khác, việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân (nhân sự, địa bàn rộng...), dẫn đến việc kiểm tra, phát hiện và xử phạt rất ít.