Để nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản Việt Nam

Ảnh minh họa: Hoàng Dũng

Bà Khanh Nguyễn - Giám đốc Bộ phận thị trường vốn tại Việt Nam của JLL - đơn vị hỗ trợ khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội hợp tác tại thị trường Việt Nam cho rằng, nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ với tầng lớp trung lưu gia tăng, tiềm lực tăng trưởng vốn đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam không ngừng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

Hình thức phổ biến mà hầu hết nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào phát triển nhiều loại hình bất động sản. Nhà đầu tư cũng có thể mua cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc mua một nửa số cổ phần để hợp tác đồng phát triển dự án.

Điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận mua cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong một khu nhà ở tại quận 2. CRE Asia cũng đã đồng ý đầu tư 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

Link bài viết

Tuy được nhìn nhận là thị trường hấp dẫn, nhưng theo CBRE Việt Nam, việc chuyển nhượng tài sản, đất dự án ở Việt Nam vẫn còn thấp hơn so với ở Thái Lan, Singapore, Hong Kong. Theo JLL, một thương vụ M&A để tiếp cận tài sản bất động sản ở Việt Nam thường mất 3 - 6 tháng để hoàn thành. Quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là 2 hoặc 3 năm.

Có nhiều nguyên nhân cho vấn đề này.

Đầu tiên phải kể đến là việc tìm kiếm nguồn cung bất động sản phù hợp có thể thỏa mãn được nhu cầu của các nhà đầu tư lớn. Đặc biệt là tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin, nhà đầu tư gặp rất nhiều thử thách trong giao dịch để đạt được mục tiêu nghiên cứu khả thi, tìm kiếm bên bán phù hợp và đáng tin cậy, năng lực của nhà đầu tư.

Tiếp theo là khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua khiến quá trình đàm phán kéo dài và tạo nên vô số áp lực đẩy cả 2 bên rời xa đích đến. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận.

Cán cân cung cầu cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng chính, nhu cầu vượt quá cung, đặc biệt là sự xuất hiện của nhiều tập đoàn trong nước (khảo sát của CBRE Việt Nam, nếu năm 2016 bên mua trong nước chỉ chiếm 25% thì đến năm 2017 là 52%). Sự khan hiếm các dự án đạt chuẩn tại phía đông và nam TP.HCM, điển hình là khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, quận 9 và quận 7, hoặc khu trung tâm tài chính của quận 1, cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt.

Điều này không chỉ khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác, với sự xuất hiện của nhiều nguồn vốn có khả năng đẩy giá lên cao. Do vậy, để nâng cao tính thanh khoản của các tài sản bất động sản tại Việt Nam thì các rào cản về định giá, minh bạch cần sớm được giải quyết.