Chờ thêm tin tốt

Có lẽ thông tin có ảnh hưởng nhất đến thị trường bất động sản những ngày qua là việc các ngân hàng thương mại chủ động giảm lãi suất huy động dưới trần lãi suất quy định của Ngân hàng Nhà nước, chứ không phải là gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 30 ngàn tỉ đồng có thông tư hướng dẫn trong tuần này. Một khi lãi suất cho vay giảm xuống và dễ tiếp cận hơn, người ta có vay tiền để mua nhà?

Đọc E-paper

Chỉ gói hỗ trợ là chưa đủ…

Đến thời điểm này, có thể nói gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng chưa đủ để tạo cú hích cho thị trường, một phần do thời gian cho vay không dài và lãi suất 6%/năm ở thời điểm này không phải là quá hấp dẫn.

Một mức lãi suất ưu đãi thấp hơn nữa, với thời gian được hưởng lãi suất ưu đãi dài hơn nữa, như thông lệ cho vay mua nhà ở nhiều nước, đang là điều được nhiều người mong đợi.

Người mua tìm thông tin về dự án mình quan tâm tại sàn giao dịch

Tuy nhiên, với nước ta, “thông lệ” này có lẽ còn khá xa vời, đơn giản vì các ngân hàng thương mại tìm đâu ra nguồn vốn dài hạn đủ để tài trợ cho khoản tín dụng ấy và lãi suất ổn định ở mức thấp trong nhiều năm là một điều không tưởng.

Chỉ khi nào chính sách tiền tệ thật ổn định, lạm phát không còn là nỗi ám ảnh thường trực của nền kinh tế, khi những khoản cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại được chứng khoán hóa và được giao dịch trên thị trường chứng khoán, thì bài toán nguồn vốn dài hạn cho người vay mua nhà mới được giải quyết tận gốc.

Khi ấy, sẽ có những tổ chức do Nhà nước điều hành ra đời, huy động tiền bằng cách phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán và mua những chứng khoán phái sinh từ những khoản vay bất động sản do các ngân hàng bán ra…

Chỉ như vậy thì các ngân hàng thương mại mới đẩy mạnh cho vay bất động sản vì biết rằng họ không bị “chôn” tiền quá lâu vào lĩnh vực này, mà có thể nhanh chóng quay vòng vốn phục vụ cho các hoạt động sản xuất – kinh doanh khác của nền kinh tế.

Những người có nhu cầu vay tiền mua nhà sẽ lên kế hoạch tài chính cho mình dựa vào công việc, nhu cầu… và quyết định khi nào mua, không bị tác động nhiều bởi những ngoại cảnh, như lãi suất chẳng hạn.

Cách đây mấy năm, khi trần lãi suất huy động là 14%/năm, lãi suất các khoản vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại lên đến 21 – 24%/năm, những ai lỡ vay tiền mua nhà dở khóc dở cười vì phải “è cổ” ra trả lãi ngân hàng. Ám ảnh về việc lãi vay có thể tăng bất cứ lúc nào khiến nhiều người rất sợ khi phải vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Lãi suất đang giảm mạnh nhưng không ai dám khẳng định mức lãi suất “dễ chịu” này kéo dài được bao lâu, một năm hay hai năm, trong khi khoản vay mua nhà có thời hạn trong nhiều năm. 

Tác động của việc lãi suất giảm

Từ tuần này, một loạt các lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm, trừ trần lãi suất huy động tiền gửi. Nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng thương mại nhà nước còn chủ động giảm mạnh lãi suất tiền gửi kỳ hạn ngắn.

Điều này về lâu dài chắc chắn có ảnh hưởng đến tâm lý của những người có ý định tham gia thị trường bất động sản. Vậy việc giảm lãi suất này tác động như thế nào tới thị trường? Phải chăng người ta sẽ rút tiền gửi tiết kiệm ra để đầu tư vào bất động sản?

Câu trả lời là thị trường bất động sản hiện chưa hấp dẫn những người tham gia với mục đích đầu tư, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng”. Bởi một khi bỏ tiền vào một lĩnh vực nào đó, người ta thường mong sẽ có những đợt giá tăng mạnh để khi bán đi có thể thu được lợi nhuận cao.

Mấy năm qua, giá bất động sản cứ đi xuống rồi đi ngang khiến nhiều người dự đoán thị trường chưa thể có “sóng”, nên dù có mua được bất động sản giá rẻ chăng nữa, thì để bán lại được với giá cao hơn thu lợi nhuận cũng phải mất một thời gian dài, lại không chắc chắn.

Với các doanh nghiệp bất động sản, họ đón nhận tin lãi suất giảm với thái độ dè dặt. Suốt hai năm vừa rồi, thị trường bất động sản đóng băng, mặt bằng giá giảm mạnh, tâm lý chung của người mua là thận trọng, nên các doanh nghiệp bất động sản rất khó trông chờ vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay giảm chỉ giúp các doanh nghiệp đang vay vốn đỡ khó khăn hơn khi khoản nợ cũ được cơ cấu lại mà thôi.

Việc lãi suất tiền gửi giảm xuống, tuy vậy, sẽ là một cú hích tâm lý đến những người đang có nhu cầu mua nhà thực sự. Với xu hướng giảm lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay mua nhà như hiện nay, nhiều người đang tiết kiệm tiền để mua nhà có thể sẽ suy nghĩ lại, quyết định rút tiền ra, vay thêm tiền để mua nhà.

Khi mức lãi suất cho vay mua nhà dao động quanh mốc 10%/năm cộng với một số ngân hàng nâng hạn vay lên tới 25 năm, việc mua nhà trả góp trở nên dễ dàng hơn, khi người mua chỉ cần một khoản tiền ban đầu không quá lớn.

Nguồn cung những căn hộ trung bình có giá khoảng một tỉ đồng cũng ngày càng nhiều, lại được hỗ trợ vay vốn từ phía chủ đầu tư. Nếu người mua là các cặp vợ chồng trẻ và đang phải ở nhà thuê, thì tiền phải trả hằng tháng cả gốc lẫn lãi cho một căn hộ như vậy không cao hơn nhiều so với số tiền thuê nhà.

Chờ thêm thông tin tích cực

Có một thực tế là đa phần những người chưa có nhà có thu nhập thấp, không đủ tiền để mua nhà, kể cả khi đã được vay vốn. Với đối tượng này, lãi suất tăng hay giảm, giá nhà đất giảm bao nhiêu phần trăm không là vấn đề gì quan trọng, vì khả năng của họ chưa thể với tới nhu cầu mua nhà.

Mà sản phẩm bất động sản trên thị trường đa phần cũng không dành cho họ, căn hộ tồn kho chủ yếu là phân khúc trung, cao cấp, thanh khoản kém. Khi thị trường kém thanh khoản thì dù lãi suất có xuống thấp nữa cũng không có mấy tác dụng, hàng tồn kho vẫn còn đó, nợ xấu vẫn là vấn đề nan giải.

Chỉ khi nào thu nhập bình quân của người dân tăng đến mức khoản dành dụm của đa số tiệm cận được với giá bất động sản phù hợp với họ, thị trường bất động sản mới hoạt động ổn định.

Các chuyên gia kinh tế và những người am hiểu thị trường bất động sản đều cho rằng việc lãi suất giảm xuống thời gian tới sẽ chỉ tác động đến những dự án bất động sản đã chào bán với giá rẻ và người mua để ở cũng chỉ nhắm đến căn hộ giá rẻ trên dưới một tỉ đồng, đã hoàn thiện. Còn phân khúc cao cấp vẫn sẽ bất động trong tương lai gần.

Không nên kỳ vọng nhiều vào tác dụng của việc lãi suất giảm đối với toàn bộ thị trường. Một chủ doanh nghiệp cho biết, muốn thị trường bất động sản hồi phục thì sự hỗ trợ của Nhà nước chỉ nên tập trung vào người mua, đừng quan tâm đến người bán.

Vì một khi người mua chịu bỏ tiền ra hoặc vay tiền để mua nhà, thì người bán sẽ có tiền và sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn hiện nay. Có nghĩa là, cần có thêm những thông tin tốt hơn nữa mới có thể giúp thị trường thoát khỏi xu hướng đi ngang trong thời gian tới.