Chờ, đến khi nào?

Năm 2012 “đầy khó khăn” với thị trường bất động sản đã đi qua được một quý và nhìn chung vẫn chưa có biến chuyển lớn gì đủ để cho những người lạc quan hy vọng rằng giai đoạn đen tối đã qua. Những dự báo thị trường sẽ khởi sắc vào quý II buộc phải “dời” thời điểm ấy sang quý III, quý IV hoặc xa hơn…

Khi hàng thì có mà tiền thì không

Nắm trong tay các dự án cao ốc, chung cư… tại nhiều đô thị lớn trên cả nước một thời là bằng chứng cho thấy sự hùng mạnh của các doanh nghiệp, nay lại đang là “của nợ” với họ.

Những chung cư được quy hoạch sẽ không gây lực về cơ sở hạ tầng cho chính quyền địa phương

Nhiều chủ doanh nghiệp cho biết, những “đứa con” phải “chạy” rất vất vả, mất nhiều thời gian và công sức mới có được, nay đang nằm đó mà không biết xử lý thế nào. Đa phần đó là những dự án căn hộ có diện tích lớn, những sản phẩm đang dư thừa trên thị trường.

Suốt một thời gian dài các doanh nghiệp cứ cho ra đời những khu căn hộ mà chẳng mấy quan tâm đến việc ai sẽ là người tiêu thụ cuối cùng. Họ dồn dập tung những sản phẩm mình có khả năng làm ra, có thế mạnh, đó là những căn hộ có giá vài tỉ đồng trở lên, cho người mua chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp.

Trong khi đó, không nhiều người chưa có chỗ ở, có nhu cầu thực, cần mua một căn hộ đủ khả năng bỏ ra chừng ấy tiền để mua. Nay, sau một thời gian dài không bán được hàng, nhiều chủ dự án mới than thở rằng họ không ngờ lâu nay tỷ lệ tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp trong thị trường bất động sản lại lớn như vậy.

Khi thị trường sôi động, các nhà đầu tư này khiến các doanh nghiệp nghĩ rằng hãy cứ làm ra sản phẩm đi, chắc chắn sẽ bán được. Trên các sàn giao dịch giai đoạn ấy, các nhà đầu tư thứ cấp nhanh chóng mua đi bán lại những sản phẩm địa ốc, có khi còn là những căn hộ chưa định hình, với giá cao hơn nhiều so với giá gốc của doanh nghiệp.

Thế nhưng, do là nhà đầu tư, nên họ cũng rất dễ dàng rời bỏ thị trường khi cảm thấy không còn kiếm tìm được lợi nhuận nữa. Kinh tế khó khăn, lãi suất cao, lạm phát… là những yếu tố khiến họ rút lui, tạo sự hụt hẫng về lực cầu, khiến các doanh nghiệp chới với.

Vậy nên vấn đề mà một số doanh nghiệp quan tâm nhất hiện không phải là có thể huy động được vốn hay không và nếu vay thì phải trả lãi suất cao… như nhiều người nghĩ, mà là họ phải làm gì trong giai đoạn tới khi không thể bán được sản phẩm đang có và sẽ có.

Nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản cho biết, giờ có tiền cũng chẳng ai muốn xây căn hộ, vì xây làm gì khi tung sản phẩm ra mà không bán được. Khó khăn nhất là tìm đầu ra cho sản phẩm, mà thời điểm hiện tại chính là những người mua để ở.

Vẫn phải tung hàng và… chờ ứng cứu

“Không biết làm gì” là tình trạng các chủ doanh nghiệp đang có những dự án thuộc phân khúc dư thừa. Còn với những doanh nghiệp có những sản phẩm được cho là phù hợp với nhu cầu thực hiện nay - các căn hộ có giá trung bình, đất nền…, tình hình có khá hơn nhưng cũng không hẳn là sáng sủa.

Tâm lý của nhà đầu tư thứ cấp hiện vẫn chờ giá hạ thêm để “bắt đáy”, còn người mua để ở thì thường không nhiều tiền nên họ chỉ mua khi đã đủ điều kiện.

Khác với những nhà đầu tư sẵn tiền và một khi quyết định đầu tư là mua nhanh bán gọn, những người mua căn hộ, đất nền để ở phải tính toán kỹ là với mức thu nhập của mình, muốn có được một căn hộ giá như vậy họ phải vay bao nhiêu, đủ khả năng trả nợ không... Và như đã nói, con số này không lớn, không tạo sóng như khi có sự “ra tay” của các nhà đầu tư thứ cấp.

Dù biết điều đó, biết là thị trường đang èo uột, tung hàng ra vào thời điểm này vừa khó bán được vừa phải định giá thấp để thu hút người mua, nhưng nếu không “xả hàng” thì làm gì có tiền để hoạt động, trả nợ ngân hàng…, nên các doanh nghiệp vẫn đang “cắn răng” đẩy sản phẩm ra thị trường.

Hàng loạt dự án đất nền ở Đồng Nai, Bình Dương đang được chào bán với giá “khó thể rẻ hơn” theo nhận định của nhiều người trong giới kinh doanh địa ốc, chỉ 2-3 triệu đồng/m², vậy mà vẫn không có nhiều người quan tâm.

Ở phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, bên cạnh những dự án đã xin được giấy phép hoặc đã xin được chuyển đổi dự án (con số này không nhiều), đa số đang bị “ách” lại do không được chính quyền địa phương đồng ý.

Dù đa số người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng chỉ đủ khả năng hướng đến những căn hộ 500-700 triệu đồng, nhiều địa phương vẫn cho rằng phát triển những căn hộ có giá như vậy, tương đương diện tích 30 - 50m², sẽ không tốt cho việc quy hoạch đô thị, khiến mật độ dân số tăng cao, gây áp lực về cơ sở hạ tầng, bệnh viện, trường học…

Trong khi đó, những người chưa đủ điều kiện mua nhà này đang ở nhờ hoặc thuê nhà, cũng gây áp lực tương tự về hạ tầng, nên việc có thêm những căn hộ nhỏ phù hợp túi tiền của nhiều người thu nhập thấp chỉ giúp cải thiện điều kiện ăn ở của họ và tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Nó khác với các khu chung cư “siêu mỏng” ở trong khu dân cư hiện hữu không được quy hoạch nên tạo áp lực cho cơ sở hạ tầng được báo chí phản ánh.

Cũng có ý kiến cho rằng chúng ta không nên khuyến khích sở hữu nhà ở tư nhân, mà nên làm quen với hình thức ở nhà thuê.  Thông tin về việc Nhà nước sẽ mua một số căn hộ có giá trung bình khoảng 15-17 triệu đồng/m² xa trung tâm trong thời gian tới để làm nhà công vụ, cho người tái định cư hoặc cho thuê… tiếp tục được dư luận quan tâm và có những ý kiến trái chiều.

Doanh nghiệp vui vì sẽ có được đầu ra, nhưng người dân đang có nhu cầu mua nhà không đồng tình, họ cho rằng động thái này là giúp bên phía cung chứ không giúp phía cầu - những người mua đang mong giá bất động sản giảm về giá trị thực để họ có cơ hội sở hữu một căn hộ.  Giải cứu doanh nghiệp sẽ khiến giá bất động sản không tiếp tục giảm xuống.

Nhưng có lẽ những lo lắng này hơi quá xa, bởi lực cầu từ phía Nhà nước không đủ để “giải cứu” toàn bộ các doanh nghiệp địa ốc. Bên cạnh đó, những căn hộ thuộc diện được mua này đang “dư cung” nên sẽ không tác động nhiều đến giá chung.

Hơn thế nữa, các dự án của Nhà nước từ khi khởi động đến khi được tiến hành là cả một quá trình dài. Nên có lẽ chuyện Nhà nước sẽ mua căn hộ ế cho doanh nghiệp nếu có tác động thì chỉ là tác động mang tính tâm lý nhiều hơn và điều cần quan tâm là làm sao để khi việc mua căn hộ này xảy ra thì phải rõ ràng, công khai, minh bạch, đừng để một chính sách tốt lại chỉ có lợi cho một số ít doanh nghiệp mà thôi.