Chia nhỏ căn hộ: Chuyện lớn nhìn từ quy hoạch

Việc chia nhỏ căn hộ hoặc xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ tại TP.HCM vẫn tiếp tục được bàn luận.

Đọc E_paper

Vấn đề này đã được doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) nhắc đi nhắc lại nhiều lần trong các cuộc gặp gỡ với lãnh đạo từ cấp bộ đến sở, ngành. Hai năm trở lại đây, chuyện chia nhỏ, điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích, tăng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ trong dự án) trở thành đề tài nóng.

Nguyên do cũng từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và nhu cầu của khách hàng. Điều kiện để khách hàng vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất ổn định 5%/năm (trong vòng 10 năm) là sản phẩm phải có giá bán dưới 1 tỷ đồng và diện tích dưới 50m2; thêm nữa, thời gian qua, trong cơ cấu sản phẩm tồn kho, căn hộ lớn có giá trị cao chiếm đa số (từ 90m2 trở lên).

Do đó, để tăng tính thanh khoản cho dự án, một trong những phương án mà chủ đầu tư hướng đến là điều chỉnh diện tích căn hộ, tức tăng diện tích căn hộ nhỏ. Tuy nhiên, cái vướng ở đây là thủ tục.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Ben Thanh Land chia sẻ, Công ty đang sở hữu một dự án căn hộ cao cấp gần khu vực chợ Bến Thành (Q.1), 30 căn hộ có diện tích vừa phải đã được bán hết không lâu sau ngày mở bán; 50 căn còn lại có diện tích từ 130 - 140m2 vẫn chưa có chủ suốt 5 năm qua.

Công ty đã tính đến phương án cho chuyên gia nước ngoài thuê nhưng cũng không khả thi vì chẳng ai bỏ ra một số tiền lớn hằng tháng thuê căn hộ 3 - 4 phòng ngủ chỉ để ở một mình hoặc gia đình có 2 - 3 thành viên. Ben Thanh Land đã làm thủ tục chia nhỏ căn hộ nhưng bất thành, trong khi đang gánh lãi vay từ dự án lên đến 200 tỷ đồng!

Riêng với trường hợp Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty cho rằng, tại các dự án Thái An 1, 2, 3 hiện có 700 căn hộ có diện tích nhỏ nhưng vẫn đảm bảo được môi trường sống. Theo ông Đực, Sở Xây dựng nên mời các ban ngành đến các dự án đã chia nhỏ căn hộ để xóa đi suy nghĩ nhà diện tích nhỏ là "ổ chuột trên không".

Tuy nhiên, đứng ở góc độ quản lý, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín đặt câu hỏi: "Có nước nào làm quy hoạch theo thị trường như chúng ta?". Tức, khi thị trường sôi động thì nhà nhà làm căn hộ cao cấp, căn hộ lớn; đến khi thị trường khó khăn thì chuyển sang làm nhà thấp tầng, trung bình, diện tích nhỏ...

Cần phải nhìn nhận là việc chia nhỏ căn hộ liên quan mật thiết đến vấn đề quy hoạch, mà điểm cốt lõi để làm quy hoạch là mật độ dân số. Hiện, dân số trong khu vực nội thành TP.HCM đang nén gấp 4 lần so với mức độ phát triển hạ tầng.

Do đó, ở khu vực trung tâm 930 ha hiện hữu là không thể chia nhỏ diện tích căn hộ vì như thế sẽ làm tăng quy mô dân số. Riêng các dự án ở khu vực vùng ven có thể xem xét để cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ hoặc điều chỉnh lại cơ cấu căn hộ.

Song, trước đây, từng có nhà đầu tư nước ngoài cho ý kiến, TP.HCM nên xem xét và quy hoạch cụ thể, rõ ràng, đâu là những khu vực ưu tiên phát triển nhà cao cấp, vùng nào sẽ phát triển các dự án nhà ở trung bình, thấp tầng, căn hộ có diện tích nhỏ.Trên cơ sở này, mới có thể phân bổ vốn và nguồn lực hợp lý để triển khai các công trình hạ tầng giao thông, điện, nước...

Đồng thời, để quy hoạch đồng bộ, TP.HCM nên xem xét cấp phép cho một nhà đầu tư lớn, sau đó, họ sẽ quy hoạch chi tiết dự án và kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp cùng tham gia phát triển các hạng mục bên trong dự án để tránh làm manh mún, phá vỡ quy hoạch chung không gian đô thị.