BĐS Đồng Nai: Chờ đường băng "phá băng"

Thị trường bất động sản (BĐS) Đồng Nai gần đây rục rịch theo những thông tin "nghị trường" về việc có xây sân bay Long Thành hay không. Tuy nhiên, thị trường này vẫn còn lỡ một nhịp so với TP.HCM và Hà Nội.

Đọc E-paper

Hồi hộp với sân bay

Trước khi Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII diễn ra, dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành khởi động bằng hàng loạt tranh luận, bàn ra nhiều hơn vun vào từ giới chuyên gia trong và ngoài lĩnh vực hàng không.

Riêng về phía doanh nghiệp (DN) và những nhà đầu tư (NĐT) bỏ tiền vào dự án nhà ở quanh khu vực quy hoạch sân bay Long Thành, TP. Nhơn Trạch thì nơm nớp chờ cái "bấm nút" từ các đại biểu nơi nghị trường.

Song, cũng phải thừa nhận rằng, thông tin về sân bay Long Thành không còn khuấy đảo thị trường như hơn 6 năm về trước. Qua khảo sát tình hình thực tế, hơn 80% dự án BĐS tại khu vực Long Thành, Nhơn Trạch hiện nay là sản phẩm thứ cấp. Ngay như năm 2010 - 2011, chuyện kiếm một nền đất có diện tích khoảng 100 - 120m2 với giá từ 130 - 150 triệu đồng là điều không quá khó, nhà đầu tư bán tháo, cắt lỗ.

Nhưng hồi giữa tháng 10 vừa qua, một "cò đất" ở xã Lộc An (H.Long Thành) dẫn chúng tôi đi xem vài khu đất nằm liền kề tỉnh lộ 769, giục: "Phải mua ngay vì nếu dự án sân bay được mấy ổng gật đầu là giá đất đội lên gấp đôi. Đầu tư là chấp nhận rủi ro nhưng tiền mất giá chứ đất thì không".

Đây thực chất là chiêu "thổi giá” của dân đầu cơ, môi giới nhỏ lẻ. Bởi, số lượng dự án mới ở Long Thành, Nhơn Trạch tham gia thị trường không đáng kể, dù đòn bẩy hạ tầng là cao tốc TP.HCM - Long Thành đã cơ bản hoàn thành.

Điều này cho thấy, thị trường chưa thực "trở mình" mạnh mẽ với những thông tin về sân bay. Điểm sáng nhỏ nhoi trong thời gian gần đây là việc Công ty Đất Xanh Đông Nam Bộ mở bán đất nền sổ đỏ dự án Victoria City (xã Long An, H.Long Thành) với giá từ 320 triệu đồng/nền.

Nếu so với Nhơn Trạch, rõ ràng Long Thành có lợi thế hơn khi nằm liền kề tuyến Quốc lộ 51 (nối TP.HCM - Bà Rịa-Vũng Tàu), nhưng theo phân tích của giới đầu tư, Long Thành cũng đang gặp trở ngại từ yếu tố bấy lâu nay được nhìn nhận là "lợi điểm".

Theo đó, việc có quá nhiều tuyến cao tốc đi qua (cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây; cao tốc Bến Lức - Long Thành; cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu) khiến Long Thành bị "chia cắt". Cho nên, việc tìm kiếm được địa điểm đầu tư phù hợp để phát triển dự án nhà ở, kinh doanh không hẳn thuận lợi.

Về lý thuyết, hạ tầng phát triển đến đâu, kéo theo BĐS nhà ở phát triển đến đó nhưng đối với đường cao tốc, với quy định về giới hạn an toàn hai bên đường, rào chắn... khiến các khu dân cư khó bám vào để trú ngụ, kinh doanh buôn bán. Đây là điều khiến các nhà đầu tư, phát triển dự án băn khoăn.

Suốt gần 5 năm thị trường "đóng băng" đã lộ ra nhược điểm của giới đầu tư BĐS tại Long Thành (cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp) là họ tiếp cận dự án chủ yếu bằng nguồn vốn vay nên dù nghị trường có bấm nút hay tạm lãng quên cảng hàng không quốc tế này, thị trường cũng cần có độ trễ nhất định.

Nhơn Trạch: chờ phép màu

Cùng với Long Thành, TP. Nhơn Trạch từng được kỳ vọng là khu đô thị mới, sau TP.HCM, nơi tập trung của 600.000 dân sinh sống vào năm 2020. Nhưng, đó là quy hoạch của 10 năm về trước với tốc độ phát triển kinh tế nhanh và những dự kiến hạ tầng kết nối hoàn hảo, theo điều chỉnh quy hoạch, dân số của TP. Nhơn Trạch sẽ chỉ còn vỏn vẹn 300.000 dân.

"Nếu công trình cầu Nhơn Trạch nối Q.9, TP.HCM chưa triển khai, sân bay Long Thành không sớm hình thành, các kết cấu hạ tầng nối với TP.HCM chậm thực hiện thì Nhơn Trạch giống như một... ốc đảo", ông Nguyễn Thanh Lâm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đồng Nai nhìn nhận.

Cũng theo ông Lâm, năm 2003, thị trường BĐS ở Nhơn Trạch sôi động với hàng loạt nhà đầu tư từ Bắc chí Nam tìm đến, song, hiện nay, đang có sự khủng hoảng thừa về dự án. Trên 80% dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ tại Nhơn Trạch cần có thời gian để phát triển, một số phải cơ cấu lại sản phẩm, số khác phải giãn tiến độ triển khai.

Điển hình như dự án khu dân cư Detaco của Công ty CP Đầu tư Đệ Tam, có quy mô trên 47ha (tại xã Phước An, Nhơn Trạch) với các hạng mục như: 1.200 nền nhà phố, 31 block chung cư cao tầng, cung ứng 1.000 căn hộ.

Tuy nhiên, tháng 10 vừa qua, Đệ Tam (DTA) đã hoàn chỉnh việc chuyển đổi hạng mục nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội (NOXH) với trên 2.000 căn hộ (triển khai từ 2014 - 2030). Được biết, DTA từng bị HOSE đưa vào diện cảnh báo hồi tháng 4/2014, do kết quả kinh doanh của Công ty không khả quan trong những năm gần đây.

Đồng thời, 9 tháng năm 2014, Công ty tiếp tục lỗ do chi phí cao hơn doanh thu từ bán sản phẩm. Không riêng gì Đệ Tam, theo số liệu từ Sở Xây dựng Đồng Nai, trên địa bàn hiện có khoảng 10 dự án nhà ở được phê duyệt chuyển sang NOXH hoặc cơ cấu lại sản phẩm của dự án để phù hợp với nhu cầu thực tế.

Đại diện của Hiệp hội BĐS Đồng Nai cũng nhìn nhận, do đặc thù là tỉnh mới bắt đầu đô thị hóa nên so với TP.HCM, thị trường Đồng Nai gần đây tuy có khởi động (nếu so với thời điểm đóng băng) nhưng chậm hơn.

Dấu hiệu khởi sắc dễ nhìn thấy nhất là ở khu vực TP.Biên Hòa (quỹ đất còn ít), Long Thành, Trảng Bom và chủ yếu thuộc phân khúc đất nền. Cũng do khách hàng đến với thị trường Đồng Nai chuộng sản phẩm đất nền nên việc tồn kho sản phẩm nhà xây sẵn, căn hộ tại đây ít hơn TP.HCM và Hà Nội.