Bất động sản Hà Nội: Điểm sáng chưa rõ nét

Mảng sáng duy nhất của thị trường bất động sản (BĐS) quý II là lĩnh vực kinh doanh căn hộ, trong đó, giao dịch khá sôi động của phân khúc căn hộ bình dân, diện tích nhỏ. Thông tin được Công ty tư vấn Savills Việt Nam công bố ngày 10/7, tại Hà Nội.

Ông Trần Như Trung - Phó giám đốc Savills Hà Nội cho biết, kinh tế vĩ mô có chiều hướng chuyển biến, thị trường BĐS quý II/2012 có dấu hiệu tốt dần, song chưa tác động rõ nét. Ở cả 6 phân khúc: Căn hộ dịch vụ, bán lẻ, khách sạn, căn hộ để bán, biệt thự, nhà liền kề, văn phòng cho thuê còn khá trầm lắng.

Dịch dần về nhu cầu thực

Theo Savills, trong quý II có 10 dự án gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 4.200 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt xấp xỉ 12.000 căn, tăng 23% so với quý trước. Các quận Cầu Giấy, Từ Liêm và Hà Đông tiếp tục là nguồn cung chính của thị trường thứ cấp, chiếm 51% thị phần. Giá chào bán giao động từ 16,5 - 64 triệu đồng/m².

Trong quý II, do nguồn cung lớn, số lượng người mua có khả năng chi trả bị giới hạn, nên phân khúc này về gần nhu cầu thực. Tỷ lệ giao dịch thành công của mảng này chiếm tới 71%, trong khi đó căn hộ trung cấp chỉ đạt mức 10% và căn hộ cao cấp dường như không có giao dịch với tỷ lệ chỉ 2%.

Giá chào bán thứ cấp trung bình giảm ở hầu hết các quận, trong đó, Hoàng Mai giảm mạnh nhất, tới 7%. Người mua ưa thích các dự án đã hoàn thành, thương hiệu của chủ đầu tư và giá hợp lý (dưới 25 triệu đồng/m²). Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills nói: “Điều này có được là do lãi suất giảm, thị trường được hỗ trợ”.

Savills ước tính, 3 năm tới, khoảng 50 dự án sẽ gia nhập thị trường, trong đó, 46 dự án đã được xác định, cung cấp khoảng 39.000 căn hộ. Nhưng một điều tra của Savills cho thấy, sau 1 năm, cơ cấu thị trường căn hộ để bán thay đổi rõ rệt, căn hộ bình dân có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng chiếm ưu thế trên thị trường. Mong muốn chi phí giảm, nhưng đa số khách hàng được hỏi thích loại căn hộ có diện tích 70-80m².

Gần đây, trong một điều tra khác của Savills, khoảng 200 khách hàng được hỏi ngẫu nhiên về nhu cầu mua căn hộ, có 19% quan tâm mua, 37% không quan tâm, 44% là không trả lời. Điều này cho thấy, cứ trong 5 người được hỏi thì có 1 người có nhu cầu mua nhà. Ông Trần Như Trung nói “đây là một tín hiệu tốt”.

Khó nhận định thời điểm ổn định

Hiện nay, thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội có khoảng 41.000 căn, thuộc 119 dự án. Theo bà Đỗ Thu Hằng, tình trạng trầm lắng của phân khúc này vẫn kéo dài.

Giá phân khúc này xu hướng tiếp tục giảm trên khắp các quận, huyện Hà Nội. Giá vùng 2 giảm mạnh hơn vùng 1. Vùng 1 giảm -1 đến -5% so với quý trước ở hầu hết các dự án.

Giá bán tại các dự án quận, huyện ngoại thành có mức giảm mạnh hơn trong khu trung tâm. Quận Cầu Giấy dẫn đầu thị trường với trên 125 triệu đồng/m², tiếp đến là Tây Hồ, Từ Liêm.

Các huyện Mê Linh, Đan Phượng và Quốc Oai chào bán giá thấp hơn, khoảng 21 triệu đồng/m². Ở phân khúc này, bà Hằng nhận xét: “Giá tiếp tục giảm, tốc độ phục hồi sẽ chậm hơn so với các phân khúc khác”.

Giá biệt thự, nhà liền kề giảm mạnh trong 1 năm trở lại đây. Theo Savills, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những cá nhân có năng lực tài chính và nguyện vọng sở hữu một căn biệt thự, nhà liền kề.

Trong tương lai, Savills nhận định, nguồn cầu thị trường biệt thự, nhà liền kề sẽ có nhiều triển vọng, do tăng trưởng và tâm lý người dân Việt Nam thích sở hữu nhà đất. Do đó, dự kiến sẽ có 69 dự án, trên tổng quy mô 9,8ha sẽ gia nhập thị trường này.

Tuy nhiên, đến nay 86% dự án trong tương lai chưa được khởi công, trong đó, 48% đang trong giai đoạn lập quy hoạch và thị phần còn lại đang giải phóng mặt bằng.

Theo ông Trần Như Trung, chúng ta mong muốn thị trường BĐS ổn định và đi lên, song với những gì đang diễn ra, rất khó dự báo chính xác về thời điểm thị trường ổn định. Hiện, những doanh nghiệp BĐS “chết” thì đã “chết”, chỉ còn một số doanh nghiệp đủ sức kinh doanh, một số khác thì đang chờ đợi để được tiếp sức.

Từ nay tới cuối năm, ông Trung hi vọng, những chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước như điều chỉnh chính sách tiền tệ, cắt giảm lãi suất…, thì giao dịch sẽ trở lại khi nhiều người thực hiện được ước mơ về một căn nhà cho riêng mình. Ông Trung nói: “Bây giờ đang là giai đoạn nhà đầu tư phải nghiền ngẫm nghiên cứu để không đầu tư theo phong trào, mà bằng sự tính toán khoa học”.