Ba yếu tố cơ bản định giá nhà ở

Giá trị thực của một bất động sản (BĐS) nhà ở không chỉ đơn thuần dựa trên diện tích sử dụng và giá cả mà là sự kết hợp của nhiều yếu tố.

Đọc E-paper

Việc định giá BĐS nhà ở thường dựa trên 3 cơ sở: vị trí, mật độ xây dựng, tiện ích trong và xung quanh dự án. Trước hết là vị trí: Đối với những dự án gần khu vực có cảnh quan đẹp và tiện ích đầy đủ thường giá trị sẽ cao hơn những dự án chưa có hạ tầng kết nối và thiếu điều kiện sống thiết yếu của cư dân.

Vấn đề thứ hai là mật độ xây dựng. Điểm này từ trước đến nay người mua nhà chưa chú ý nhiều lắm. Một dự án 1.000m2 được quy hoạch cho 50 cư dân sinh sống sẽ khác dự án có diện tích tương tự nhưng phục vụ cho 200 cư dân. Ở đây, tôi muốn đề cập đến không gian sống.

Những dự án có mật độ xây dựng càng thấp thì giá trị nhà càng cao vì cư dân sống ở đây sẽ được tận hưởng và sử dụng không gian rộng rãi như hạ tầng giao thông, công viên cảnh quan, khu vui chơi giải trí, khu sinh hoạt cộng đồng, độ rộng hành lang...

Người mua nhà thường quan tâm đến diện tích sử dụng bên trong căn hộ mà quên đi hoặc xem nhẹ những yếu tố bên ngoài, vốn sẽ tác động trực tiếp đến đời sống thường nhật của họ.

Cơ sở thứ ba để người mua xem xét là tiện ích sống xung quanh. Hai dự án được phát triển trên khu đất có diện tích tương đương, giá đền bù, chi phí xây dựng hạ tầng như nhau, nhưng giá thành sản phẩm và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư sẽ khác nhau hoàn toàn nếu như hai bên quy hoạch mật độ xây dựng và mức đầu tư tiện ích (hồ bơi, công viên...) cho dự án khác nhau.

Song, đứng về phía người tiêu thụ sản phẩm, cần phải có sự đánh giá và nhìn nhận thấu đáo mọi khía cạnh trước khi đi đến quyết định mua nhà. Một dự án có giá thành cạnh tranh nhưng xây dựng đường nội bộ nhỏ, mật độ dân cư đông, thiếu không gian sinh hoạt chung thì trong tương lai không thể mở rộng đường, đầu tư thêm tiện ích dù cư dân tự bỏ tiền đầu tư.

Người Á Đông có câu "an cư lạc nghiệp", ngôi nhà là nơi sinh sống của nhiều thế hệ, thời gian sử dụng lâu dài nên bên cạnh giá thành, vật liệu cấu thành và diện tích, người mua nên cân nhắc kỹ mọi yếu tố để sở hữu được sản phẩm vừa có giá trị hữu hình lẫn giá trị vô hình.

Ngoài ba yếu tố nêu trên, giá trị thương hiệu nhà phát triển dự án cũng là cơ sở để người mua xem xét chọn lựa. Thời gian qua đã xảy ra không ít trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án với khách hàng liên quan đến các vấn đề giao nhà không đúng hạn, sản phẩm sau khi hoàn thiện không đúng với thiết kế ban đầu, vật liệu, chất lượng công trình không đảm bảo...

Cho nên, dù thị trường BĐS không còn sôi động như trước nhưng những doanh nghiệp có uy tín, giữ đúng cam kết với khách hàng thường đạt thanh khoản cao khi công bố sản phẩm.